Kan de verhuurder van een pand aangesproken worden voor een merkinbreuk door zijn huurder?

Een huurder gebruikt de naam en het logo van een bekend merk voor zijn horecazaak, wat een duidelijke merkinbreuk uitmaakt. Kan de eigenaar-verhuurder van het pand hiervoor ook worden aangesproken? Ja, een recente uitspraak bevestigt dat ook de verhuurder een stakingsbevel kan krijgen, omdat hij de middelen verschaft die de inbreuk mogelijk maken.

De feiten: een brasserie met een bekende whisky-naam

De zaak draaide rond het wereldberoemde whiskymerk Ballantine’s. De eigenaar van dit merk, Allied Domecq Spirits & Wine Limited (ADSW), stelde vast dat een brasserie in Ekeren de naam “Brasserie Ballantines” gebruikte. Deze naam verscheen niet alleen op de gevel, maar ook op sociale media, websites en spandoeken, vaak in een lettertype dat sterk leek op het logo van het whiskymerk.

De uitbating van de brasserie was recent overgedragen aan een nieuwe vennootschap, KMT BV. De eigenaar van het pand, de vennootschap Van Calster NV, verhuurde de locatie aan KMT. ADSW sommeerde zowel de uitbater als de verhuurder om de inbreuk te staken.

De verdediging beriep zich op een oude licentieovereenkomst uit 1997, gesloten tussen een particulier en de toenmalige Belgische distributeur van het merk. Op basis hiervan meenden zij het recht te hebben de naam te gebruiken.

De beslissing van de ondernemingsrechtbank

De voorzitter van de Nederlandstalige ondernemingsrechtbank te Brussel oordeelde op 5 juni 2025 in het voordeel van de merkhouder. De redenering van de rechtbank was helder en volgde meerdere stappen:

1. De licentieovereenkomst is niet tegenstelbaar: De voorzitter stelde vast dat de ingeroepen overeenkomst uit 1997 was gesloten tussen partijen die geen van allen betrokken waren in het huidige geschil. De huidige merkhouder (ADSW, een Britse vennootschap) was geen partij bij die overeenkomst, net zomin als de huidige uitbater of de verhuurder. Het feit dat er mogelijk een band bestond tussen de Britse merkhouder en de toenmalige Belgische distributeur, bijvoorbeeld via gemeenschappelijke bestuurders, verandert niets aan het feit dat het twee aparte juridische entiteiten zijn. De overeenkomst kon dus geen rechten verlenen aan de uitbater.
2. Merkinbreuk staat vast: Aangezien de uitbater geen geldige reden of toestemming had voor het gebruik van de naam “Ballantines”, was er sprake van een inbreuk op de Benelux- en Uniemerken van ADSW. De rechtbank bevestigde dat het gebruik van de naam verwarring kon stichten en onterecht voordeel trok uit de reputatie van het bekende merk.
3. Een pan-Europees stakingsbevel: Omdat de inbreuk betrekking had op een Uniemerk, legde de rechtbank een stakingsbevel op dat geldig is in de hele Europese Unie. Dit is een krachtig instrument dat merkhouders toelaat om grensoverschrijdend op te treden.
4. Ook de verhuurder krijgt een stakingsbevel: Meest opmerkelijk in deze zaak is dat de rechtbank het stakingsbevel ook oplegde aan Van Calster NV, de eigenaar-verhuurder van het pand. De rechter oordeelde dat de verhuurder “haar eigendom en middelen ter beschikking stelt om inbreuk te plegen op de ingeroepen intellectuele eigendomsrechten”.

De rechtbank oordeelde wel dat er geen sprake was van kwade trouw, omdat de inbreukmakers redelijkerwijs konden denken dat hun verweer op basis van de oude overeenkomst een kans op slagen had.

Juridische analyse en duiding

Deze uitspraak is interessant om de volgende redenen:

Ten eerste, het principe van de relativiteit van overeenkomsten. Een contract bindt in principe enkel de partijen die het hebben ondertekend. Derden kunnen er doorgaans geen rechten of plichten aan ontlenen. De verdediging ging hier de mist in door te steunen op een overeenkomst waar noch de eiser (de huidige merkhouder), noch zijzelf partij bij waren. De duidelijke scheiding tussen rechtspersonen, zelfs binnen eenzelfde groep, is hierbij cruciaal.

Ten tweede, en van groter praktisch belang, is de bevestiging van de aansprakelijkheid van tussenpersonen (intermediaries). Onder meer de artikelen XVII.14, §4 en XI.334, §1 Wetboek van Economisch Recht, staan houders van intellectuele rechten toe een stakingsbevel te vorderen tegen tussenpersonen wiens diensten worden gebruikt om een inbreuk te plegen. Hoewel de verhuurder niet zelf de inbreuk pleegt, faciliteert hij deze wel door het pand ter beschikking te stellen. Dit vonnis is een duidelijke toepassing van deze wettelijke bepalingen op de verhuur van onroerend goed.

Ten slotte bevestigt de uitspraak de kracht van het Uniemerk. De houder ervan kan bij een bevoegde rechtbank in één lidstaat een verbod verkrijgen dat in de volledige EU afdwingbaar is, wat de handhaving aanzienlijk efficiënter maakt.

Wat dit concreet betekent

• Voor de merkhouder: Deze uitspraak is een steun in de rug. U kunt niet alleen de directe inbreukmaker aanpakken, maar ook de partij die de infrastructuur levert, zoals de verhuurder. Dit creëert een extra hefboom om een einde te maken aan de inbreuk, zeker wanneer de huurder niet zou meewerken.
• Voor de huurder/uitbater: Wees uiterst voorzichtig met het gebruik van namen die zelfs maar lijken op bestaande merken. Een vage verwijzing naar een oud contract is volstrekt onvoldoende. Een grondige controle van de beschikbaarheid van een handelsnaam is essentieel alvorens te investeren in branding en naamsbekendheid. Zelfs een kleine aanpassing (zoals “Ballantyn”, wat ook werd verboden) volstaat niet.
• Voor de eigenaar-verhuurder: U bent geen passieve toeschouwer. Wanneer u weet of zou moeten weten dat uw huurder een inbreuk op intellectuele eigendomsrechten pleegt, loopt u het risico om mee in het bad getrokken te worden. U kunt een stakingsbevel opgelegd krijgen en, in geval van niet-naleving, dwangsommen moeten betalen. Het is dan ook raadzaam om in uw huurovereenkomsten clausules op te nemen die de huurder verbieden inbreuken te plegen en die u als verhuurder het recht geven om op te treden als dit toch gebeurt.

Veelgestelde vragen (FAQ)

Wat als ik als verhuurder niet wist van de merkinbreuk?
Een stakingsbevel is gericht op het stopzetten van een onrechtmatige toestand voor de toekomst. De goede of kwade trouw van de verhuurder speelt daarbij minder een rol dan bij een vordering tot schadevergoeding. Zodra u op de hoogte wordt gebracht van de inbreuk, bent u niet langer te goeder trouw en wordt van u verwacht dat u stappen onderneemt.

Kan een verhuurder ook financieel aansprakelijk zijn voor de schade?
Dit vonnis betrof een stakingsvordering, niet een schadeclaim. Om een schadevergoeding te kunnen vorderen van de verhuurder, zou de merkhouder een fout, schade en een oorzakelijk verband moeten bewijzen, wat complexer is. Een stakingsbevel is echter een veel directere en effectievere maatregel.

Is een aanpassing van de naam na een ingebrekestelling voldoende?
Niet noodzakelijk. In deze zaak was de brasserie al overgegaan tot een “re-branding” naar “Brasserie B-Times”. Toch oordeelde de rechter dat het risico op herhaling niet uitgesloten was en een stakingsbevel nodig bleef. Dit toont aan dat louter een belofte of een eerste aanpassing niet altijd volstaat om een gerechtelijke procedure te vermijden.

Conclusie

De uitspraak in de zaak “Ballantine’s” is een belangrijke herinnering dat intellectuele eigendomsrechten in België robuust worden gehandhaafd. Ze benadrukt dat niet enkel de directe dader, maar ook faciliterende partijen zoals een verhuurder, kunnen worden verplicht om mee te werken aan het stopzetten van een inbreuk. Voor verhuurders van commerciële panden is het dan ook cruciaal om waakzaam te zijn en contractueel de nodige waarborgen in te bouwen.