Handelshuur

1. Wettelijk kader en toepassingsgebied

1.1 Definitie en wettelijke basis

De handelshuurwetgeving regelt de verhuur van onroerende goederen die bestemd zijn voor commerciële doeleinden waarbij de huurder in rechtstreeks contact staat met het publiek. Deze specifieke huurrelatie wordt in België geregeld door de Handelshuurwet van 30 april 1951.

Anders dan bij gewone huurovereenkomsten voorziet deze wetgeving in een bijzondere bescherming voor de handelshuurder, met het oog op het waarborgen van de continuïteit van de handelszaak. Dit vertaalt zich in specifieke bepalingen over onder meer de duur van de huur, de mogelijkheden tot huurhernieuwing en de bescherming bij verkoop van het pand.

1.2 Cumulatieve toepassingsvoorwaarden

De Handelshuurwet is enkel van toepassing wanneer aan alle volgende voorwaarden cumulatief is voldaan:

1.2.1 Een geldige huurovereenkomst

Het moet gaan om een consensueel, wederkerig contract onder bezwarende titel, waarbij de verhuurder zich verbindt het genot van een zaak te verschaffen aan de huurder, die zich op zijn beurt verbindt hiervoor een bepaalde prijs te betalen (artikel 1709 oud BW). Dit betekent dat:

• Er moet een huurrelatie bestaan (geen bruikleen, vruchtgebruik, erfpacht of verhuring van openbaar domein)
• Er moet een huurprijs betaald worden die bepaald of bepaalbaar is
• Er moet wilsovereenstemming zijn tussen partijen

1.2.2 Een onroerend goed of gedeelte ervan

De Handelshuurwet is alleen van toepassing op onroerende goederen of gedeelten daarvan, ongeacht of deze bebouwd of onbebouwd zijn. Roerende goederen vallen buiten het toepassingsgebied. Zo valt een mobiele frituurkraam in principe niet onder de handelshuurwetgeving, tenzij deze verankerd is in de grond en permanent op één locatie wordt gebruikt.

Het is belangrijk dat partijen het voorwerp van de huur nauwkeurig beschrijven, bij voorkeur aangevuld met een gedetailleerd plan dat duidelijk aangeeft welke ruimten precies worden verhuurd (gebouw, eventuele gronden, parking, enz.).

1.2.3 Bestemming voor kleinhandel of ambacht

Het gehuurde goed moet gebruikt worden voor:

• Het uitoefenen van een kleinhandel, of
• Het bedrijf van een ambachtsman

Cruciaal hierbij is dat de huurder in rechtstreeks contact staat met het publiek. Dit element onderscheidt handelshuur van andere commerciële huurovereenkomsten.

Voorbeelden van activiteiten die hieronder vallen:

• Bakkerijen en slagerijen
• Horecazaken (restaurants, cafés)
• Kledingwinkels en andere detailhandel
• Bioscopen en nachtclubs
• Warenhuizen en supermarkten

Voorbeelden van activiteiten die doorgaans niet onder de Handelshuurwet vallen:

• Advocatenkantoren
• Notarissen
• Boekhouders en accountants
• Vastgoedmakelaars
• Andere vrije beroepen (tenzij zij aantoonbaar in direct contact staan met een publiek van klanten)

De rechter oordeelt bij betwisting of er werkelijk sprake is van een kleinhandel of ambacht met rechtstreeks contact met het publiek.

1.2.4 Hoofdzakelijke bestemming

Het onroerend goed moet in hoofdzaak (maar niet noodzakelijk uitsluitend) bestemd zijn voor de uitoefening van kleinhandel of ambacht. Het is mogelijk dat het pand bijkomend ook wordt gebruikt voor andere doeleinden, zoals bewoning door de huurder.

Partijen doen er goed aan in het contract te verduidelijken wat de hoofdzakelijke bestemming is, bijvoorbeeld door percentages of verhoudingen te vermelden. De rechter is echter niet gebonden door deze contractuele bepalingen indien ze niet met de werkelijkheid overeenstemmen.

1.2.5 Akkoord over de commerciële bestemming

De commerciële bestemming moet ofwel:

• Uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn overeengekomen vanaf het begin van de huur, of
• In de loop van de huur uitdrukkelijk zijn aanvaard door de verhuurder

1.3 Uitgesloten toepassingen

Artikel 2 van de Handelshuurwet sluit uitdrukkelijk bepaalde huurovereenkomsten uit:

• Handelshuurovereenkomsten korter dan één jaar (die vallen onder het Pop-updecreet)
• Huur van goederen die zijn vrijgesteld van onroerende voorheffing
• Huur toegestaan door bewindvoerders over andermans onroerende goederen
• Huur van onroerende goederen met een gering kadastraal inkomen
• Huur van onroerende goederen ten algemenen nutte onteigend of verkregen door een openbaar bestuur

1.4 Dwingende aard van de handelshuurwetgeving

De bepalingen van de Handelshuurwet hebben een dwingend karakter, wat betekent dat:

• Contractbepalingen die in strijd zijn met de Handelshuurwet nietig zijn
• Partijen de regels van de Handelshuurwet niet kunnen uitsluiten als aan de toepassingsvoorwaarden is voldaan
• De beschermde partij wel expliciet afstand kan doen van de bescherming
• Het wel mogelijk is om de regels van handelshuur conventioneel van toepassing te maken op een overeenkomst die niet aan alle voorwaarden voldoet

1.5 Verhouding tot andere huurregels

De Handelshuurwet heeft voorrang op het gemeen huurrecht. Voor aspecten die niet specifiek geregeld zijn in de Handelshuurwet blijft het algemeen huurrecht uit het oud Burgerlijk Wetboek van toepassing. Bovendien zijn ook de algemene bepalingen van boek 5 van het (nieuw) Burgerlijk Wetboek over contractenrecht van toepassing.

2. De handelszaak als beschermd belang

2.1 Begrip en belang van de handelszaak

Hoewel de Handelshuurwet geen definitie geeft van de handelszaak (of het handelsfonds), vormt deze wel het centrale beschermde belang van de wetgeving. Het Hof van Cassatie omschrijft de handelszaak als “een verzameling van zaken die opgevat zijn als instrumenten van een commerciële activiteit” (Cass. 4 februari 1954).

De handelszaak is een onlichamelijk en roerend goed dat onderscheiden moet worden van de handelshuurovereenkomst zelf. Ze omvat typisch:

• Het cliënteel of klantenbestand (vaak het belangrijkste element)
• De inrichting (bijvoorbeeld winkelkasten, toonbanken)
• Machines en apparatuur
• De handelsnaam en het logo
• Eventuele intellectuele eigendomsrechten
• Voorraden

De waarde van een handelszaak hangt in belangrijke mate samen met de locatie van het gehuurde pand, aangezien een goede locatie bijdraagt aan de opbouw van een vast cliënteel. De Handelshuurwet beschermt impliciet deze waarde door de handelshuurder bepaalde rechten toe te kennen.

2.2 Waardering van een handelszaak

Het correct waarderen van een handelszaak is cruciaal bij overdracht, beëindiging of vereffening ervan. Deze waardering is complex en vereist de inzet van gespecialiseerde deskundigen zoals gerechtsdeskundigen, bedrijfsrevisoren of accountants, die rekening houden met:

• De ligging van het pand
• De omzet en financiële resultaten
• De grootte en trouw van het klantenbestand
• De inventaris en inrichting
• De opgebouwde reputatie en goodwill

2.3 Het pand op de handelszaak

Jonge ondernemers gaan vaak leningen aan bij financiële instellingen om een handelszaak op te starten. Als waarborg voor deze lening kan de handelszaak in pand worden gegeven.

2.3.1 Wettelijk kader voor het pand

De regels hierover zijn te vinden in de Pandwet, waarbij:

• Het pandrecht tot stand komt door een consensuele pandovereenkomst
• Het pand betrekking heeft op het geheel van de goederen die de handelszaak uitmaken, tenzij anders bepaald
• Registratie in het Nationaal Pandregister vereist is voor tegenwerpelijkheid aan derden
• Het pandrecht de pandhouder een voorrangsrecht geeft bij de verdeling van de opbrengst in geval van tegeldemaking

2.3.2 Gevolgen van het pand op de handelszaak

Een pandrecht geeft de kredietverstrekker de mogelijkheid om de handelszaak te verkopen als de ondernemer zijn verplichtingen niet nakomt. Aangezien de handelszaak niet fysiek kan worden afgegeven (“buitenbezitstelling”), vormt het registreren van het pand in het Nationaal Pandregister een essentiële stap om het pandrecht tegenwerpelijk te maken aan derden.

2.4 Bescherming van de handelszaak in de Handelshuurwet

De Handelshuurwet beschermt de handelszaak op verschillende manieren:

2.4.1 Onrechtstreekse bescherming

• Minimale negenjarige duur van de huurovereenkomst
• Principieel recht op hernieuwing
• Beperking van de huurprijsherziening
• Bescherming bij verkoop van het pand
• Recht om verbouwingswerken uit te voeren

2.4.2 Rechtstreekse vermeldingen in de wet

• Artikel 10 voorziet in de mogelijkheid om de huurovereenkomst samen met de handelszaak over te dragen
• Artikel 25 bepaalt dat de verhuurder een uitzettingsvergoeding moet betalen bij weigering van huurhernieuwing

3. Formaliteiten bij het aangaan van een handelshuurovereenkomst

3.1 Vorm van de overeenkomst

3.1.1 Principe van consensualisme

Een handelshuurovereenkomst is in principe een consensuele overeenkomst die mondeling of schriftelijk kan worden gesloten, zelfs stilzwijgend (art. 1714, eerste lid oud BW). Voor een geldige totstandkoming zijn er in beginsel geen vormvereisten.

In de praktijk is het echter sterk aan te raden een schriftelijke overeenkomst op te stellen om latere bewijsproblemen te vermijden. Indien partijen een schriftelijke overeenkomst opstellen, moet deze volgens artikel 1714, tweede en derde lid oud BW minstens bevatten:

• Voor natuurlijke personen: naam, eerste twee voornamen, woonplaats, geboorteplaats en -datum
• Voor rechtspersonen: maatschappelijke naam, ondernemingsnummer of maatschappelijke zetel

3.1.2 Uitzonderingen op het consensualisme

In twee specifieke gevallen is een geschrift wel vereist:

1. Pop-up handelshuur: Voor handelshuur van één jaar of minder (artikel 2 Handelshuurwet juncto Pop-updecreet)
2. Langdurige handelshuur: Voor handelshuur van meer dan negen jaar is een authentieke (notariële) akte vereist die moet worden overgeschreven op het kantoor Rechtszekerheid (artikel 3.30, § 1, 6° BW)

3.2 Registratie

3.2.1 Registratieplicht

Registratie is een verplichte fiscale formaliteit die vaste datum verleent aan de huurovereenkomst en deze tegenwerpelijk maakt aan derden, in het bijzonder aan de koper van het gehuurde goed.

Bij handelshuur bepalen de partijen in onderling overleg wie tot registratie gehouden is. De termijn bedraagt vier maanden vanaf het aangaan van de huur, of vijftien dagen indien de huurovereenkomst bij notariële akte is vastgesteld.

3.2.2 Belang van de registratie bij vervreemding

Bij verkoop van het verhuurde pand beschermt de registratie de huurder:

• Een geregistreerde huurovereenkomst (met vaste datum) moet door de koper worden gerespecteerd, tenzij de overeenkomst een uitzettingsbeding bevat
• Bij een niet-geregistreerde huurovereenkomst kan de koper de huurder in principe uitzetten zonder opzegtermijn of vergoeding, tenzij in de verkoopovereenkomst anders is bepaald

3.3 Plaatsbeschrijving

Hoewel de Handelshuurwet geen verplichting bevat om een plaatsbeschrijving op te stellen, is het op basis van het gemeen huurrecht (artikel 1730, § 1 oud BW) aangewezen om:

• Een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening
• Dit te doen vóór de aanvang van de huur of tijdens de eerste maand
• Deze op te stellen door de partijen zelf of door een deskundige (bv. vastgoedmakelaar of landmeter-expert)

Bij gebrek aan plaatsbeschrijving wordt de huurder geacht het pand te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bevindt op het einde van de huur (artikel 1731, § 1 oud BW). Dit vermoeden is weerlegbaar, maar in de praktijk zeer moeilijk te weerleggen zonder objectieve bewijselementen.

4. De handelshuurprijs en herziening

4.1 Bepaling van de basishuurprijs

4.1.1 Contractvrijheid

Bij handelshuur geldt het principe van contractvrijheid voor de huurprijsbepaling. Anders dan bij woninghuur bestaan er geen dwingende regels over de hoogte van de huurprijs of over verplichte vermeldingen in aankondigingen.

4.1.2 Drempelgeld

Een bijzonderheid bij handelshuur is het “drempelgeld” of “sleutelgeld”: een eenmalig bedrag dat de huurder bij aanvang betaalt, vaak als vergoeding voor de commerciële waarde of goodwill van de locatie. Het is belangrijk contractueel te bepalen:

• Of dit deel uitmaakt van de huurprijs
• Wat het lot is van dit bedrag bij voortijdige beëindiging
• Of het in rekening wordt gebracht bij huurherziening

4.2 Indexering

4.2.1 Vereiste van een contractueel beding

In tegenstelling tot bij woninghuur is indexering bij handelshuur niet automatisch van toepassing. Er moet een uitdrukkelijk beding in het contract staan dat indexering toelaat (artikel 1728bis oud BW).

4.2.2 Indexeringsformule

Indien indexering is overeengekomen, wordt deze berekend volgens de wettelijk voorgeschreven formule:

basishuurprijs × nieuw indexcijfer = nieuwe huurprijs
aanvangscijfer

waarbij:

• De basishuurprijs de initiële huurprijs is zonder kosten en lasten
• Het aanvangsindexcijfer het gezondheidsindexcijfer is van de maand vóór het sluiten van de overeenkomst
• Het nieuwe indexcijfer het gezondheidsindexcijfer is van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding

Als bijvoorbeeld een handelshuurovereenkomst wordt getekend op 25 augustus 2024 en ingaat op 1 september 2024, dan:

• Is de aanvangsindex de gezondheidsindex van juli 2024
• Wordt de eerste indexering berekend met de gezondheidsindex van juli 2025

De verjaringstermijn voor het vorderen van indexaanpassingen bedraagt één jaar vanaf de datum van opeisbaarheid (artikel 2273 oud BW).

Meer weten? 👉 Lees alles over het indexeren van de handelshuur

4.3 Huurprijsherziening

4.3.1 Driejaarlijkse herziening

Artikel 6 Handelshuurwet voorziet dat partijen bij het verstrijken van elke driejarige periode de mogelijkheid hebben om aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen. Hiervoor moeten drie voorwaarden vervuld zijn:

1. De normale huurwaarde moet ten minste 15% hoger of lager zijn dan de contractuele huurprijs
2. Dit moet het gevolg zijn van nieuwe omstandigheden
3. De vordering moet binnen de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode worden ingesteld

4.3.2 Begrip “normale huurwaarde”

De “normale huurwaarde” is de economische waarde die een gemiddelde huurder voor dat specifieke pand zou bieden op het moment van de aanvraag. Deze kan verschillen van de contractuele huurprijs, bijvoorbeeld wanneer de huurprijs bij aanvang hoger of lager werd bepaald dan de normale huurwaarde.

4.3.3 Nieuwe omstandigheden

De partij die herziening vraagt moet aantonen dat er nieuwe omstandigheden zijn die:

• Buiten de wil van partijen zijn ontstaan
• Een duurzame invloed hebben op de huurwaarde (niet tijdelijk)
• Niet voorzienbaar waren bij het sluiten van de overeenkomst

Voorbeelden van dergelijke omstandigheden:

• Ingrijpende infrastructuurwerken in de omgeving
• Langdurige wegenwerken die de toegankelijkheid beïnvloeden
• Substantiële wijzigingen in verkeersstromen of openbaar vervoer
• Aanzienlijke veranderingen in het economisch klimaat van de buurt

Voorbeeld uit de rechtspraak: In Nieuwpoort werd een stijging van de normale huurwaarde vastgesteld als gevolg van de verhoogde aantrekkelijkheid van de stad door infrastructuurwerken en toeristische ontwikkeling (Cass. 24 december 2015 en Cass. 10 maart 2017).

4.3.4 Procedure en gevolgen

Als aan deze voorwaarden is voldaan, beslist de rechter “naar billijkheid” over de herziening. De herziene huurprijs geldt vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode, maar de oude huurprijs kan voorlopig worden gevorderd tot de eindbeslissing.

Voorbeeld: Als een verhuurder herziening vraagt voor een huurovereenkomst die afloopt op 31 december 2023, maar de rechter pas in juni 2024 beslist dat de huurprijs moet stijgen, dan moet de huurder het verschil bijbetalen voor de periode van 1 januari 2024 tot juni 2024.

Belangrijk: de rechter mag bij zijn beoordeling geen rekening houden met het gunstig of ongunstig rendement dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven (zoals investeringen of huurschade).

5. Duur en beëindiging van de handelshuur

5.1 Minimumduur van negen jaar

De Handelshuurwet voorziet in een verplichte minimumduur van negen jaar (artikel 3 Handelshuurwet). Indien een kortere duur wordt overeengekomen, wordt de overeenkomst van rechtswege verlengd tot negen jaar. Hiermee beoogt de wetgever de continuïteit van de handelszaak te beschermen.

Een handelshuurovereenkomst voor onbepaalde duur is niet mogelijk; dergelijke overeenkomsten worden eveneens herleid tot een duur van negen jaar.

5.2 Uitzonderingen op de minimumduur

5.2.1 Pop-up handelshuur

Het Pop-updecreet van 17 juni 2016 voorziet in een regeling voor kortdurende handelshuurovereenkomsten tot maximaal één jaar. Deze overeenkomsten vallen buiten het toepassingsgebied van de Handelshuurwet.

5.2.2 Onderhuur

Bij onderhuur mag de duur de resterende looptijd van de hoofdhuurovereenkomst niet overschrijden. Een onderhuurder kan dus niet meer rechten verkrijgen dan de hoofdhuurder zelf heeft.

5.3 Beëindigingsmogelijkheden

5.3.1 Voortijdige beëindiging door de huurder

De handelshuurder heeft het wettelijk recht om de overeenkomst op te zeggen bij het verstrijken van iedere driejarige periode, mits:

• Een opzegtermijn van zes maanden
• Opzegging per aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot
• Geen motivering vereist

Deze mogelijkheid is dwingend en geldt zelfs indien ze in de overeenkomst is uitgesloten.

5.3.2 Voortijdige beëindiging door de verhuurder

De verhuurder kan de huurovereenkomst beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode, maar alleen als:

1. Deze mogelijkheid uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen
2. Een opzegtermijn van één jaar wordt gerespecteerd
3. De opzegging gebaseerd is op één van de volgende redenen:
   • Om zelf een handel uit te oefenen
   • Om een handel te laten uitoefenen door bepaalde naaste familieleden
   • Om een handel te laten uitoefenen door een vennootschap waarvan de werkende vennoten of vennoten met minstens 75% van het kapitaal familieleden zijn

Voorbeeld: Een verhuurder die een pand verhuurt voor een kledingzaak kan na drie jaar opzeggen om er zelf een bakkerij te beginnen, maar alleen als deze mogelijkheid in het oorspronkelijke contract was opgenomen.

5.3.3 Beëindiging in onderling akkoord

Partijen kunnen te allen tijde in onderling akkoord een einde maken aan de overeenkomst, op voorwaarde dat:

• Het akkoord wordt vastgelegd in een authentieke akte, of
• Het akkoord wordt bevestigd door een verklaring voor de vrederechter

Deze vormvereisten zijn dwingend voorgeschreven ter bescherming van de huurder, maar in de praktijk kan de huurder aantonen dat er een onderling akkoord was, zelfs zonder deze formaliteiten.

Meer weten? 👉 Lees alles over de opzeggingsmogelijkheden bij handelshuur

5.4 Gevolgen van beëindiging

Na beëindiging van de handelshuur mag de huurder gedurende zes maanden na zijn vertrek een duidelijk zichtbaar bericht aanbrengen aan het gehuurde pand om zijn klanten te informeren over de nieuwe locatie (artikel 5 Handelshuurwet). Dit biedt de handelaar de mogelijkheid om zijn cliënteel te behouden bij verhuis.

5.5 Stilzwijgende verlenging

Indien de huurder na het einde van de huurperiode in het pand blijft zonder dat de verhuurder hiertegen reageert, ontstaat een stilzwijgende huurverlenging van onbepaalde duur (artikel 14, derde lid Handelshuurwet). In dit geval:

• Blijven de contractuele bepalingen van toepassing
• Kan de verhuurder opzeggen met een termijn van 18 maanden zonder motivering
• Kan de huurder tussen de 18e en 15e maand alsnog huurhernieuwing aanvragen
• Geldt voor de huurder een opzegtermijn van één maand

5.6 Huurhernieuwing

5.6.1 Principe en voorwaarden

De huurder heeft het recht boven alle andere personen om hernieuwing van de huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten (artikel 13 Handelshuurwet). Dit recht is echter niet absoluut en vereist een formele aanvraag die aan strikte voorwaarden moet voldoen.

Er kunnen maximaal drie huurhernieuwingen worden aangevraagd. De hernieuwing resulteert in een nieuwe huurovereenkomst, niet in een verlenging van de bestaande overeenkomst.

5.6.2 Procedure voor aanvraag

De aanvraag tot huurhernieuwing moet:

1. Per aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot worden gedaan
2. Tussen de 18e en 15e maand vóór het einde van de lopende huur worden verstuurd
3. De voorwaarden bevatten waaronder de huurder bereid is de nieuwe huur aan te gaan
4. De verzuimvermelding bevatten (dat de verhuurder bij niet-tijdige reactie geacht wordt met de hernieuwing onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen)
5. Gericht zijn aan alle verhuurders of aan het laatst meegedeelde adres

Bij niet-naleving van deze voorwaarden is de aanvraag ongeldig en vervalt het recht op hernieuwing.

5.6.3 Reactiemogelijkheden van de verhuurder

De verhuurder heeft drie maanden om op de aanvraag te reageren:

1. Aanvaarding: De verhuurder stemt in met de voorgestelde voorwaarden
2. Stilzwijgen: Bij gebrek aan tijdige reactie wordt de verhuurder geacht in te stemmen
3. Andere voorwaarden: De verhuurder kan andere voorwaarden voorstellen, waarna de huurder 30 dagen heeft om naar de rechter te stappen bij blijvende onenigheid
4. Weigering: De verhuurder kan de hernieuwing weigeren op basis van gegronde redenen (artikel 16, I, 1°-6° Handelshuurwet) of zonder reden mits betaling van een vergoeding

Gegronde redenen voor weigering zijn:

• Persoonlijk gebruik door de verhuurder of nabestaanden
• Het geven van een niet-commerciële bestemming aan het pand
• Verbouwing of heropbouw van het pand
• Grove tekortkomingen van de huurder
• Een hoger bod door een derde
• Afwezigheid van wettig belang bij de huurder

5.6.4 Uitzettingsvergoeding

Indien de hernieuwing wordt geweigerd, heeft de huurder in veel gevallen recht op een vergoeding wegens uitzetting (artikel 25 Handelshuurwet). Deze vergoeding dient ter compensatie van het verlies van de handelszaak en bedraagt doorgaans één tot drie jaar huur, afhankelijk van de reden van weigering.

Voorwaarden voor deze vergoeding:

• De huurder moet eigenaar zijn van de handelszaak
• De weigering moet leiden tot het verlies van de handelszaak
• De vordering moet worden ingesteld binnen één jaar na het feit waarop de vordering is gebaseerd

De huurder heeft een retentierecht: zolang de vergoeding niet is betaald, kan hij het pand in gebruik houden zonder huur verschuldigd te zijn (artikel 27 Handelshuurwet).

6. Verbouwingswerken door de huurder

6.1 Wettelijk kader

De artikelen 7 en 8 van de Handelshuurwet bieden de huurder het recht om verbouwingswerken uit te voeren die dienstig zijn voor zijn onderneming. Dit recht is onderworpen aan bepaalde voorwaarden:

• De kosten mogen drie jaar huur niet overschrijden
• De veiligheid, salubriteit (integriteit) en esthetische waarde van het gebouw mogen niet in het gedrang komen
• De verhuurder moet vooraf worden ingelicht per aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot

6.2 Procedure

1. De huurder stelt de verhuurder in kennis van zijn plannen via aangetekende brief of deurwaardersexploot
2. De verhuurder heeft 30 dagen om zich te verzetten, eveneens per aangetekende brief of deurwaardersexploot
3. Bij verzet van de verhuurder kan de huurder binnen 30 dagen naar de vrederechter stappen
4. De vrederechter kan de huurder alsnog machtigen om de werken uit te voeren

De verhuurder en eigenaar hebben toegang tot de werken en kunnen eisen dat de huurder een verzekering afsluit voor zijn aansprakelijkheid.

6.3 Lot van de uitgevoerde werken bij einde huur

6.3.1 Werken met toestemming

Voor verbouwingswerken uitgevoerd met instemming van de verhuurder of na rechterlijke machtiging geldt:

• De verhuurder kan de verwijdering niet eisen bij het einde van de huur
• Hij kan zich wel verzetten tegen verwijdering
• Als de werken behouden blijven, moet de verhuurder een vergoeding betalen (naar keuze: ofwel de waarde van materialen en arbeidsloon, ofwel de meerwaarde van het pand)

6.3.2 Werken zonder toestemming

Voor werken uitgevoerd zonder toestemming:

• De verhuurder kan eisen dat de lokalen in hun oorspronkelijke staat worden hersteld
• Als hij de werken behoudt, is geen vergoeding verschuldigd

6.3.3 Contractuele afwijkingen

Artikel 9 van de Handelshuurwet is van aanvullend recht. Partijen kunnen in hun contract andere regelingen treffen over het lot van uitgevoerde werken.

7. Huuroverdracht en onderhuur

7.1 Algemene principes

Het gemeen huurrecht (artikel 1717 oud BW) bepaalt dat een huurder in principe kan onderverhuren of de huur overdragen, tenzij dit contractueel is uitgesloten. Bij handelshuur voorziet artikel 10 Handelshuurwet echter een belangrijke nuance: zelfs als onderhuur of huuroverdracht contractueel is uitgesloten, blijft dit mogelijk wanneer het samengaat met de overdracht van de handelszaak.

Dit principe geldt niet wanneer de verhuurder of zijn familie een gedeelte van het verhuurde pand bewoont (artikel 10, tweede lid Handelshuurwet).

7.2 Procedure bij overdracht met handelszaak

Indien een contractueel verbod op onderhuur of overdracht geldt, moet de huurder bij overdracht met handelszaak een specifieke procedure volgen:

1. De huurder moet het ontwerp van akte van overdracht of onderhuur aan de verhuurder betekenen per deurwaardersexploot of aangetekende brief
2. Dit ontwerp moet alle afspraken tussen huurder en overnemer bevatten
3. De verhuurder heeft 30 dagen om zich te verzetten
4. Bij verzet moet de verhuurder wettige redenen opgeven
5. De huurder kan zich binnen 15 dagen tot de vrederechter wenden bij ongegrond verzet

Aanvaardbare redenen voor verzet door de verhuurder zijn o.a.:

• Reële schade of benadeling voor de verhuurder
• De huurder heeft de handel minder dan twee jaar uitgeoefend
• Twijfels over de solvabiliteit van de overnemer
• Een bestemming die afwijkt van het oorspronkelijke gebruik

7.3 Gevolgen van overdracht en onderhuur

7.3.1 Volledige huuroverdracht met handelszaak

Bij volledige overdracht (artikel 11, I, eerste lid Handelshuurwet):

• De overnemer wordt rechtstreeks huurder van de verhuurder
• Hij kan zelf hernieuwing of huurprijsherziening vragen
• Hij heeft recht op eventuele uitzettingsvergoeding
• De oorspronkelijke huurder blijft hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de oorspronkelijke huur (tenzij contractueel anders bepaald)

7.3.2 Volledige onderhuur met overdracht handelszaak

Volledige onderhuur met overdracht van de handelszaak wordt gelijkgesteld met huuroverdracht (artikel 11, I, tweede lid Handelshuurwet).

7.3.3 Gedeeltelijke onderhuur

Bij gedeeltelijke onderhuur:

• Er is geen rechtstreekse band tussen verhuurder en onderhuurder
• Alleen de hoofdhuurder kan huurhernieuwing vragen
• De wet voorziet beschermingsmechanismen voor de onderhuurder (artikel 11, II Handelshuurwet)

7.4 Bijzondere bescherming voor de onderhuurder

De onderhuurder geniet bijzondere bescherming:

1. Het niet-aanvragen van hernieuwing door de hoofdhuurder of weigering om redenen die alleen de hoofdhuurder betreffen, doet geen afbreuk aan het recht van de onderhuurder op hernieuwing
2. Als de hoofdhuurovereenkomst voortijdig eindigt door toedoen van de hoofdhuurder, wordt de onderhuurder rechtstreeks huurder van de verhuurder

7.5 Hoofdelijke gehoudenheid

Bij overdracht van huur of onderhuur blijft de oorspronkelijke huurder hoofdelijk gehouden tot alle verbintenissen die voortvloeien uit de oorspronkelijke huur (artikel 11, III Handelshuurwet). Deze gehoudenheid is beperkt tot de nog lopende huurperiode en eindigt bij hernieuwing.

Het is voor de oorspronkelijke huurder belangrijk om deze hoofdelijke gehoudenheid contractueel uit te sluiten wanneer mogelijk.

8. Verkoop van het verhuurde pand

8.1 Principe “koop breekt geen huur”

Artikel 12 Handelshuurwet beschermt de huurder bij verkoop of andere overdracht (ruil, schenking, inbreng) van het gehuurde pand. Het principe “koop breekt geen huur” is van toepassing, maar met nuances afhankelijk van de situatie.

8.2 Huurovereenkomst met vaste datum

Een huurovereenkomst krijgt vaste datum door:

• Registratie
• Opname van de hoofdinhoud in een authentieke akte
• Overlijden van een contractpartij

8.2.1 Zonder uitzettingsbeding

Indien de huurovereenkomst vaste datum heeft en geen uitzettingsbeding bevat, kan de koper de huurder niet uitzetten (artikel 1743 oud BW). De koper treedt in de rechten en plichten van de verkoper-verhuurder.

8.2.2 Met uitzettingsbeding

Indien de huurovereenkomst vaste datum heeft en wel een uitzettingsbeding bevat, kan de koper de huurder uitzetten, maar alleen:

• Om één van de in artikel 16, I, 1°-4° Handelshuurwet genoemde redenen
• Binnen drie maanden na de verkrijging
• Met een opzegtermijn van één jaar
• Met opgave van de reden voor opzegging

8.3 Huurovereenkomst zonder vaste datum

8.3.1 Gebruik langer dan zes maanden

Als de huurovereenkomst geen vaste datum heeft maar de huurder het pand al minstens zes maanden in gebruik heeft, gelden dezelfde regels als bij een overeenkomst met vaste datum (artikel 12, tweede lid Handelshuurwet).

8.3.2 Gebruik korter dan zes maanden

Als de huurovereenkomst geen vaste datum heeft en de huurder het pand nog geen zes maanden in gebruik heeft, kan de koper de huurder zonder voorwaarden of formaliteiten uitzetten.

9. Pop-up handelshuur

9.1 Wettelijk kader en toepassingsgebied

Het Pop-updecreet van 17 juni 2016 (in werking sinds 1 september 2016) voorziet in een aparte regeling in Vlaanderen voor handelshuurovereenkomsten met een duur van maximaal één jaar. Deze overeenkomsten vallen buiten het toepassingsgebied van de Handelshuurwet.

Het decreet is van toepassing op dezelfde soort huurovereenkomsten als de Handelshuurwet (kleinhandel of ambacht met rechtstreeks klantencontact), maar dan specifiek voor kortlopende contracten.

9.2 Vormvereisten

De pop-uphuurovereenkomst moet steeds schriftelijk worden opgesteld. Bij een mondelinge overeenkomst of een overeenkomst van onbepaalde duur wordt deze gekwalificeerd als een gewone handelshuurovereenkomst van negen jaar.

Het contract moet worden geregistreerd binnen vier maanden na ondertekening.

9.3 Huurprijs en kosten

• De huurprijs wordt vrij bepaald door partijen
• Belastingen worden geacht in de huurprijs begrepen te zijn, tenzij anders overeengekomen
• Kosten voor nutsvoorzieningen zijn ten laste van de huurder

9.4 Duur en beëindiging

9.4.1 Maximale duur

De termijn mag maximaal één jaar bedragen. Als de huur door verlengingen langer dan één jaar duurt, wordt de overeenkomst automatisch een handelshuurovereenkomst van negen jaar, te rekenen vanaf de aanvangsdatum.

9.4.2 Beëindigingsmogelijkheden

• De overeenkomst eindigt automatisch op de einddatum zonder opzegging
• De verhuurder kan de overeenkomst niet voortijdig beëindigen
• De huurder kan te allen tijde opzeggen met een termijn van één maand, zonder motivering of vergoeding
• Partijen kunnen de overeenkomst ook in onderling akkoord beëindigen via een onderhands geschrift

9.5 Verbouwingsmogelijkheden

De pop-uphuurder mag verbouwingen uitvoeren die dienstig zijn voor zijn onderneming, mits:

• Schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder vóór aanvang van de werken
• De kosten maximaal één jaar huur bedragen
• De veiligheid, salubriteit en esthetische waarde van het gebouw onaangetast blijven

Bij het einde van de huur kan de verhuurder de verwijdering van verbouwingen eisen, tenzij anders overeengekomen. Als hij verkiest de werken te behouden, is geen vergoeding verschuldigd.

9.6 Overdracht en onderhuur

Bij pop-uphuur zijn overdracht en onderhuur steeds verboden, zonder uitzondering, ook indien dit verbod niet expliciet in de overeenkomst is opgenomen.

9.7 Vervreemding van het verhuurde goed

Bij verkoop of andere overdracht van het verhuurde pand moet de koper een geregistreerde pop-uphuurovereenkomst respecteren. De huurder kan niet worden uitgezet vóór de einddatum.

10. Praktische aanbevelingen voor handelshuurders en verhuurders

10.1 Voor verhuurders

1. Bij aanvang:
   • Zorg voor een uitgebreid schriftelijk contract met duidelijke bepalingen over bestemming, huurprijs, indexering en eventuele opzeggingsmogelijkheden
   • Laat een gedetailleerde plaatsbeschrijving opmaken
   • Bepaal duidelijk of en onder welke voorwaarden onderhuur of overdracht is toegestaan
   • Neem een uitzettingsbeding op voor het geval van verkoop
2. Tijdens de huur:
   • Reageer tijdig op verzoeken tot huurhernieuwing (binnen drie maanden)
   • Controleer regelmatig de staat van het pand
   • Bewaar alle correspondentie met de huurder
3. Bij beëindiging:
   • Respecteer de wettelijke opzeggingstermijnen
   • Wees bewust van de mogelijke uitzettingsvergoeding
   • Zorg voor een zorgvuldige plaatsbeschrijving bij uittrede

10.2 Voor huurders

1. Bij aanvang:
   • Laat het contract nalezen door een advocaat
   • Zorg voor een gedetailleerde plaatsbeschrijving
   • Laat het contract tijdig registreren als dit contractueel is afgesproken
   • Onderhandel over een gepaste bestemming die voldoende flexibiliteit biedt
2. Tijdens de huur:
   • Respecteer de bestemming en andere contractuele verplichtingen
   • Vraag toestemming voor verbouwingswerken conform de wettelijke procedure
   • Plan tijdig een eventuele aanvraag tot huurhernieuwing (tussen 18 en 15 maanden voor het einde)
3. Bij beëindiging:
   • Weet wat uw rechten zijn bij weigering van huurhernieuwing
   • Bereken de eventuele uitzettingsvergoeding
   • Bepaal het lot van uitgevoerde verbouwingen

10.3 Bij overdracht en onderhuur

1. Volg nauwgezet de wettelijke procedure
2. Zorg voor een duidelijk ontwerp van akte van overdracht
3. Sluit als overdrager zo mogelijk uw hoofdelijke gehoudenheid uit
4. Als onderhuurder: zorg dat uw aanvraag tot hernieuwing zowel aan de hoofdhuurder als aan de verhuurder wordt betekend

Tot slot

De handelshuurwetgeving in België (en Vlaanderen) vormt een complex juridisch kader dat zowel verhuurders als huurders voor uitdagingen stelt. De balans tussen de bescherming van de handelszaak enerzijds en de rechten van de eigenaar anderzijds vereist een grondige kennis van de wettelijke bepalingen.

Ons advocatenkantoor beschikt over jarenlange ervaring in deze materie. Een advocaat kan u bijstaan in alle fasen van de handelshuurrelatie: van het opstellen van een sluitend contract tot het onderhandelen over huurhernieuwing of het vertegenwoordigen in gerechtelijke procedures.

---

Meer weten?

👉 Lees alles over de opzeggingsmogelijkheden bij handelshuur

👉 Lees alles over het indexeren van de handelshuur