Mag een vereniging van mede-eigenaars bewakingscamera’s plaatsen zonder toestemming van alle bewoners?

Eén mede-eigenaar verzet zich tegen de zes bewakingscamera’s in de gezamenlijke binnentuin en garage van zijn residentie. Een grote meerderheid van de mede-eigenaars stemt nochtans voor het behoud ervan. De Geschillenkamer van de Gegevensbeschermingsautoriteit beslist op 11 mei 2026 (nr. 100/2026) dat zo’n meerderheidsbeslissing niet volstaat: zonder een gemotiveerde belangenafweging per camera blijft elke verwerking onrechtmatig.

De feiten

De zaak draait om Residentie [II], een appartementscomplex waarin zes bewakingscamera’s gericht zijn op de gezamenlijke binnentuin en de inrit naar de ondergrondse garage. De beelden worden bewaard bij een externe verwerker en via een smartphone-applicatie raadpleegbaar gemaakt door de softwareleverancier. Het complex werd opgericht door een bouwheer-vennootschap (Y2 NV), in samenhang met een aanpalend appartementsblok (Residentie [I]) dat door een verwante vennootschap (Z1 NV) werd opgetrokken.

De klacht knoopt aan bij een eerdere uitspraak. In beslissing 36/2020 van 9 juli 2020 had de Geschillenkamer aan Z1 NV een definitief verbod opgelegd voor de camera’s gericht op Residentie [I] en een tijdelijk verbod voor de camera’s die beide residenties bewaakten, totdat beide verenigingen van mede-eigenaars (hierna: VME’s) gezamenlijk een beslissing zouden nemen. De klager, een mede-eigenaar van Residentie [II], stelt vast dat de camera’s actief bleven en dient daarom in mei 2023 een nieuwe klacht in.

Op de bijzondere algemene vergadering van 23 september 2020 had de VME van Residentie [II] de verantwoordelijkheid voor de camerabewaking formeel overgenomen van de bouwheer en met 851 op 914 stemmen besloten de camera’s te behouden. Diezelfde dag werd een nieuwe syndicus aangesteld. Voor de Inspectiedienst staat vast dat de VME van Residentie [II] vanaf eind september 2020 als verwerkingsverantwoordelijke is opgetreden. Vanaf 22 september 2023 — na de start van het inspectieonderzoek — werden de camera’s uitgeschakeld, maar fysiek bleven ze hangen.

Tijdens de hoorzitting blijkt dat de meerderheid van de bewoners blijft aandringen op camerabewaking. Op de algemene vergadering van 13 december 2023 wordt het gebruik opnieuw goedgekeurd, maar de syndicus laat de camera’s inactief vanwege de aanhoudende tegenstem van de klager.

De beslissing

De Geschillenkamer stelt vooreerst vast dat enkel de VME als verwerkingsverantwoordelijke kan worden aangesproken voor de periode vanaf 23 september 2020. De bouwheer-vennootschap heeft op die datum elk doel- en middelenbepalend gezag over de camerabewaking overgedragen aan de VME en kan vanaf dan niet meer als verwerkingsverantwoordelijke worden beschouwd in de zin van art. 4, 7) Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG/GDPR). De klacht tegen de bouwheer wordt geseponeerd.

Ten gronde stelt de Geschillenkamer een reeks inbreuken vast in hoofde van de VME. Centraal staat het ontbreken van een geldige rechtsgrond. Toestemming in de zin van art. 6, lid 1, a) AVG juncto art. 4, 11) AVG is uitgesloten: de basisakte van het complex bepaalt dat elke eigenaar of gebruiker de camerabewaking “dient te respecteren” en zijn akkoord met de privacyvermeldingen moet geven. Een dergelijke verplichting voldoet niet aan het vereiste van een vrije toestemming, aangezien de bewoner geen reële keuze heeft. Ook het reglement van interne orde, dat de bewoners enkel ervan in kennis stelt dat het gebouw met camerabewaking is uitgerust, vormt geen toestemming.

De Geschillenkamer verduidelijkt dat de VME zich enkel kan beroepen op het gerechtvaardigd belang (art. 6, lid 1, f) AVG), en dat dit voor elke afzonderlijke camera een uitdrukkelijke belangenafweging vereist volgens de cumulatieve criteria die het Hof van Justitie heeft uitgewerkt in Rīgas satiksme en in TK / Asociaţia de Proprietari bloc M5A-ScaraA. Pas wanneer die afweging per camera positief uitvalt, kan ze worden behouden — mits ook de overige AVG-verplichtingen worden nageleefd (informatieplicht, faciliteren van de rechten van betrokkenen, sluiten van een verwerkersovereenkomst).

De VME wordt ook gesanctioneerd voor het negeren van een verzoek tot inzage in de camerabeelden van de klager (art. 12, lid 2 juncto art. 15 AVG en art. 12 Camerawet). Dat de gevraagde beelden mogelijk derden in plaats van de klager toonden, ontslaat de verwerkingsverantwoordelijke niet van zijn verplichting om tijdig en gemotiveerd te antwoorden.

Bijkomend wordt een schending van art. 28, lid 3 AVG vastgesteld wegens het ontbreken van een verwerkersovereenkomst met de softwareleverancier die de beelden host. Voor de inbreuk op art. 31 AVG (gebrekkige samenwerking met de Inspectiedienst) wordt een buitenvervolgingstelling uitgesproken, gelet op de uitzonderlijke complexiteit van het dossier (opeenvolgende syndici, twee VME’s en twee bouwheren).

De uitkomst is een bevel om de verwerking binnen drie maanden in overeenstemming te brengen met art. 6, lid 1 AVG door per camera een belangenafweging uit te voeren, een berisping voor de vastgestelde inbreuken, en een seponering tegenover de bouwheer.

Juridische analyse en duiding

Toestemming via de basisakte: geen geldige rechtsgrond

De Geschillenkamer trekt een principe door dat zij al eerder verdedigde: in een gedwongen mede-eigendom kan toestemming nooit als geldige rechtsgrond voor camerabewaking dienen. De redenering steunt op art. 4, 11) AVG: een toestemming die als voorwaarde aan het verkrijgen van een appartement wordt gekoppeld — via een clausule in de basisakte — voldoet niet aan het vereiste van vrijheid. De bewoner heeft immers geen reële keuze: aanvaardt hij het privacyregime niet, dan kan hij niet in het gebouw wonen.

Deze visie sluit aan bij de Richtsnoeren 05/2020 inzake toestemming van het Europees Comité voor gegevensbescherming, dat de vrijheid als kernelement van toestemming aanmerkt. Een meerderheidsbeslissing van de algemene vergadering verandert daar niets aan. De AVG kent geen collectieve toestemming voor verwerkingen die de minderheid wél raken. Wie tegen de camera’s stemt — en zelfs wie blanco stemt — wordt door de toestemmingsroute niet gebonden.

De juridische redenering is streng maar consistent. De praktische gevolgen zijn ingrijpend. Een clausule in de basisakte die als “toestemming met camerabewaking” wordt geformuleerd, is juridisch zonder waarde. Wie zo’n bepaling terugvindt in een basisakte of huishoudelijk reglement, kan er net zo goed van uitgaan dat ze niets oplevert.

Belangenafweging per camera, niet per systeem

Een tweede vaststelling is methodologisch betekenisvol: de Geschillenkamer eist een belangenafweging per camera. Het volstaat niet om in abstracto te oordelen dat een bewakingssysteem in zijn geheel verantwoord is. Voor elk van de zes camera’s afzonderlijk moeten de drie cumulatieve voorwaarden van Rīgas satiksme worden afgewogen: een gerechtvaardigd doel, de noodzakelijkheid van de verwerking en de balans ten opzichte van de fundamentele rechten van betrokkenen.

Dit verfijnt de bestaande rechtspraak. In het arrest TK / Asociaţia de Proprietari bloc M5A-ScaraA — dat de Geschillenkamer expliciet aanhaalt — oordeelde het Hof van Justitie dat camerabewaking in de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw verenigbaar kan zijn met de AVG, zolang per situatie een belangenafweging plaatsvindt. De Geschillenkamer maakt nu duidelijk dat dit niet “per gebouw” of “per systeem” mag worden afgehandeld, maar afzonderlijk per camera moet gebeuren.

Het verschil is geen detail. Een camera die de inrit naar de parkeergarage in beeld brengt, is relatief eenvoudig te rechtvaardigen — verkeersveiligheid en het voorkomen van inbraak in voertuigen zijn legitieme doelen, en alternatieven (slimme verlichting, badgesystemen) hebben hun grenzen. Een camera in een gemeenschappelijke binnentuin vergt daarentegen een veel ingewikkelder afweging: wat is de redelijke privacyverwachting van iemand die er ontspant of met kinderen speelt? De Geschillenkamer dwingt de VME om die nuance expliciet in het dossier te brengen.

De aanwezigheid van inactieve camera’s

Een opvallende overweging is dat de Geschillenkamer de loutere aanwezigheid van inactieve camera’s al beschouwt als een aantasting van het recht op privacy (art. 8 EVRM). Sinds september 2023 staan de camera’s uit, maar ze hangen er nog. Voor de Geschillenkamer is dat onvoldoende: zolang de bewoner geen controle heeft over het al dan niet functioneren van het systeem, blijft de dreiging van een heractivering bestaan.

Deze redenering is rechtsdogmatisch verdedigbaar maar verdient een kritische kanttekening. Een chilling effect kan ontstaan wanneer de zichtbare aanwezigheid van een camera de bewoner doet veronderstellen dat hij wordt gefilmd. Toch valt op dat de Geschillenkamer hier verder gaat dan de AVG strikt vereist: die verordening is enkel van toepassing op de verwerking van persoonsgegevens, en een inactieve camera verwerkt per definitie geen gegevens. De terugval op art. 8 EVRM doet vermoeden dat de Geschillenkamer een gevoel van vrijheid van bewaking wil afdwingen dat ruimer is dan de eigenlijke verwerkingshandeling.

De praktische consequentie blijft helder: gebruik de afkoelperiode na een geschil niet om “voor het geval dat” camera’s te laten hangen. Worden ze definitief afgevoerd, demonteer dan ook de behuizing. Worden ze behouden, neem dan een onderbouwde belangenafweging in het VME-dossier op.

Wat betekent dit concreet?

Voor syndici en VME-bestuurders. De boodschap is dubbel. Schrap in elke nieuwe basisakte de clausule die mede-eigenaars verplicht “in te stemmen” met camerabewaking — die clausule houdt voor de Gegevensbeschermingsautoriteit geen stand. Voor lopende dossiers betekent dit dat de algemene vergadering niet kan volstaan met een meerderheidsbeslissing om camera’s in te schakelen. Per camera moet een schriftelijke belangenafweging worden opgesteld, die ingaat op het beveiligingsdoel, de noodzakelijkheid (zijn er minder ingrijpende alternatieven zoals slimme verlichting, badgesystemen of inbraakdetectie?) en de redelijke privacyverwachtingen van de bewoners. Die afweging wordt het best als bijlage bij het notulenboek bewaard en jaarlijks herzien. Verzuim daarvan leidt rechtstreeks tot inbreuken op art. 5 en 24 AVG, ook bij een ongewijzigd cameraplan. Het bredere kader van de Camerawet — aangifte bij de politie, register van beeldverwerkingsactiviteiten, pictogram aan de toegangen, bewaartermijn van maximaal één maand en het recht van inzage van gefilmde personen — bespraken we al uitgebreid in onze bijdrage over bewakingscamera’s in de gemene delen van een appartementsgebouw.

Voor mede-eigenaars die zich vragen stellen. Een mede-eigenaar die niet akkoord gaat met camerabewaking heeft een sterk wapen in handen. Een meerderheidsbeslissing van de VME volstaat niet om camera’s te plaatsen of operationeel te houden zonder dat de syndicus per camera een belangenafweging kan voorleggen. Bij gebrek daaraan is een klacht bij de Gegevensbeschermingsautoriteit een laagdrempelige en kosteloze weg om de naleving af te dwingen. Daarnaast bestaat een autonoom recht op inzage in de beelden waarop men gefilmd kan zijn (art. 12 Camerawet juncto art. 15 AVG); de syndicus kan zo’n verzoek niet onbeantwoord laten, zelfs niet wanneer hij meent dat de beelden in hoofdzaak derden tonen.

Voor bouwheren en projectontwikkelaars. De rol van bouwheer eindigt zodra de VME is opgericht en de syndicus formeel toegang krijgt tot het bewakingssysteem. Tot dan moet de bouwheer zelf de verantwoordelijkheid op zich nemen. Vermijd boilerplate-bepalingen in de basisakte die “voor eens en altijd” een toestemming voor camerabewaking willen vastleggen — die creëren een schijn van veiligheid die voor de toekomstige VME juridisch zonder waarde blijkt. Beter is om bij oplevering een dossier “AVG-compliance camerabewaking” over te dragen, met de belangenafweging per camera, de pictogramplannen en een ontwerp van verwerkersovereenkomst met de leverancier van het camerasysteem.

Veelgestelde vragen (FAQ)

Mag de algemene vergadering van een appartementsblok beslissen om bewakingscamera’s te plaatsen?
Een meerderheidsbeslissing van de algemene vergadering is op zichzelf geen geldige rechtsgrond voor de verwerking van persoonsgegevens via bewakingscamera’s. De VME moet zich beroepen op het gerechtvaardigd belang van art. 6, lid 1, f) AVG en daarvoor per camera een onderbouwde belangenafweging maken. Pas dan kunnen de camera’s worden geplaatst of behouden, mits ook de overige AVG-verplichtingen (informatieplicht, register van verwerkingsactiviteiten, verwerkersovereenkomst, aangifte bij de politie) worden nageleefd.

Volstaat een clausule in de basisakte als toestemming voor camerabewaking?
Neen. Een clausule die elke koper verplicht in te stemmen met camerabewaking voldoet niet aan het vereiste van vrije toestemming in art. 4, 11) AVG. De bewoner heeft geen reële keuze, aangezien het aanvaarden van de basisakte een voorwaarde is om eigenaar te worden. Zulke clausules zijn juridisch zonder waarde als rechtsgrond.

Wie is verwerkingsverantwoordelijke voor bewakingscamera’s in een nieuwbouwcomplex?Aanvankelijk is dat de bouwheer of de projectontwikkelaar die de camera’s plaatst en in gebruik neemt. Vanaf het ogenblik dat de VME wordt opgericht en de syndicus formeel toegang krijgt tot het systeem, gaat de verantwoordelijkheid over op de VME. Vanaf die datum moeten alle AVG-verplichtingen door de VME worden nagekomen, ook al was zij geen partij in een eventuele eerdere beslissing van de Gegevensbeschermingsautoriteit.

Conclusie

Deze beslissing bevestigt en verfijnt een vaste lijn: in een gedwongen mede-eigendom kan camerabewaking enkel rusten op het gerechtvaardigd belang, en dan nog enkel mits per camera een gemotiveerde afweging is gemaakt. Een meerderheidsbeslissing van de algemene vergadering of een clausule in de basisakte volstaat niet. Wie als syndicus, VME-bestuurder of bouwheer met een camerasysteem werkt, doet er goed aan zijn dossier op deze leest te schoeien — bij gebrek daaraan vormen zelfs inactieve camera’s een handhavingsrisico.