Mag een verhuurder huisdieren verbieden?

Een vraag die wij vaak krijgen is of uw huisbaas huisdieren (zoals een hond of kat) kan verbieden in een huurwoning- of appartement, en of een dergelijk verbod geen inperking uitmaakt op het recht op een privéleven van de huurder, zoals gewaarborgd door artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) en artikel 22 van de Belgische Grondwet.

Op 20 december 2024 heeft het Hof van Cassatie een belangrijke uitspraak gedaan over de toelaatbaarheid van de vermelding ‘geen huisdieren toegelaten’ in huuradvertenties. Het Hof oordeelde dat dergelijke vermeldingen geen schending vormen van artikel 8 EVRM en artikel 22 Grondwet.

Achtergrond van de zaak

Een vastgoedmakelaar had bij de verhuur van een woning online geadverteerd met de melding ‘geen huisdieren toegelaten!!!‘. Zowel in eerste aanleg als in beroep werd de makelaar hiervoor tuchtrechtelijk gesanctioneerd door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaar (BIV). Het BIV oordeelde dat een dergelijk algemeen verbod op huisdieren een inbreuk vormt op het recht op respect voor het privé- en gezinsleven, zoals gewaarborgd door artikel 8 EVRM en artikel 22 van de Grondwet. De vastgoedmakelaar kreeg dan ook een tuchtsanctie wegens een miskenning van de artikelen 1 en 55 van het Reglement van plichtenleer.

Beoordeling door het Hof van Cassatie

Het Hof van Cassatie stelde echter dat noch artikel 8 EVRM, noch artikel 22 van de Grondwet een verbod inhouden om bij het te huur aanbieden van een privé-eigendom te vermelden dat huisdieren niet toegelaten zijn. Het Hof van Cassatie vernietigde daarom de beslissing van het BIV en verwees de zaak naar een anders samengestelde kamer van beroep van het BIV.

Implicaties voor huurgeschillen

Alhoewel deze uitspraak enkel betrekking heeft op de handelingen van een vastgoedmakelaar en de wijze waarop hij adverteerde voor een huurpand, heeft deze uitspraak ook gevolgen voor de relatie tussen verhuurders en huurders.

Vóór deze uitspraak van het Hof van Cassatie was er in de Belgische rechtspraak immers geen eenduidigheid over dit onderwerp. Verschillende vrederechters beschouwden een algemeen verbod op huisdieren in huurcontracten als een schending van het recht op privéleven. Alleen een verbod beperkt tot huisdieren die overlast of schade veroorzaken werd als gerechtvaardigd beschouwd. Vrederechter zullen voortaan evenwel rekening moeten houden met het besproken arrest van het Hof van Cassatie.

Brussels Hoofstedelijk Gewest

Hierbij dient wel één kanttekening te worden gemaakt: sinds 1 november 2024 bepaalt artikel 218/1 van de Brusselse Huisvestingscode dat een bepaling in de huurovereenkomst die het houden van een gezelschapsdier in het gehuurde goed zonder meer verbiedt, voor niet-geschreven wordt gehouden. De huurovereenkomst kan (i) het houden van gezelschapsdieren wél koppelen aan de voorwaarde dat er geen overlast en met name geen enkele agressiviteit is en (ii) het aantal dieren of de soorten die gehouden mogen worden, beperken op basis van aanvaardbare redenen.

Deze wettelijke beperking geldt evenwel niet voor het Vlaams Gewest aangezien het Vlaams Woninghuurdecreet geen soortgelijke bepaling kent.

Implicaties voor de vastgoedsector

Deze uitspraak verduidelijkt dat verhuurders en vastgoedmakelaars in hun advertenties kunnen aangeven dat huisdieren niet zijn toegestaan in een huurwoning- of appartement, zonder daarmee de rechten op privé- en gezinsleven van huurders te schenden. Het is echter raadzaam om dergelijke vermeldingen zorgvuldig en specifiek te formuleren om mogelijke misverstanden of juridische geschillen te voorkomen.