Inhoudsopgave
- Inleiding: handelshuur opzeggen in België
- Opzegging handelshuur door huurder
- Opzegging handelshuur door verhuurder
- Bijzondere situaties bij opzegging
- Praktische tips en hulpmiddelen
- Schadevergoeding bij voortijdige opzegging
- Conclusie
- Veelgestelde vragen (FAQ)
Inleiding: handelshuur opzeggen in België
Handelshuur vormt een specifieke categorie binnen het Belgisch huurrecht en betreft de huur van onroerende goederen die de huurder hoofdzakelijk gebruikt voor een handelszaak of ambachtelijke activiteit waarbij rechtstreeks contact met het publiek plaatsvindt. De Handelshuurwet biedt een uitgebalanceerd kader dat zowel de belangen van de huurder als die van de verhuurder beschermt.
Het correct opzeggen van een handelshuurovereenkomst is van cruciaal belang voor zowel huurders als verhuurders. Een foutieve opzegging kan verstrekkende juridische en financiële gevolgen hebben, waaronder het betalen van schadevergoedingen of het ongewild voortzetten van de huurovereenkomst. In het slechtste geval kan een incorrecte opzegging leiden tot langdurige en kostbare juridische procedures.
De regelgeving rond handelshuur heeft de voorbije jaren een aantal wijzigingen ondergaan. Zo heeft onder meer de regionalisering van het huurrecht ervoor gezorgd dat bepaalde aspecten nu onder de bevoegdheid van de gewesten vallen (zoals het Pop-updecreet in Vlaanderen), terwijl de meeste aspecten federale materie blijven (de Handelshuurwet opgenomen in het oud Burgerlijk Wetboek). Ook de invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek heeft implicaties voor handelshuurovereenkomsten; er werd een wetsvoorstel tot invoeging van boek 7 “Bijzondere contracten in het Burgerlijk Wetboek” op 20 februari 2025 in het federaal parlement ingediend.
Hoofdstuk 1: opzegging handelshuur door huurder
1.1 Wanneer mag een huurder opzeggen?
Een handelshuurder heeft verschillende wettelijk vastgelegde mogelijkheden om de handelshuurovereenkomst op te zeggen:
Bij einde van de 3-6-9 jarige periode
De Handelshuurwet voorziet in een minimale huurtermijn van negen jaar ter bescherming van de handelaar. Deze termijn wordt vaak aangeduid als de “3-6-9” regeling, wat verwijst naar de drie driejarige periodes waaruit deze minimumtermijn bestaat.
De huurder kan de lopende huur bij het verstrijken van elke driejarige periode beëindigen. Dit is een dwingend recht dat de huurder toekomt op grond van artikel 3, derde lid van de Handelshuurwet. De huurder hoeft hiervoor geen redenen of motivering op te geven. Dit recht is van imperatieve aard en uitgevaardigd ter bescherming van de huurder.
Zelfs wanneer in de huurovereenkomst een beding zou zijn opgenomen waarbij de huurder afstand doet van dit recht, blijft de huurder gerechtigd om de handelshuurovereenkomst bij het verstrijken van een driejarige periode op te zeggen. Dergelijke bedingen worden als relatief nietig beschouwd.
Tussentijdse opzeggingsmogelijkheden
Buiten de wettelijk voorziene driejarige periodes kan de huurder in principe de handelshuurovereenkomst niet eenzijdig beëindigen. Dit is alleen mogelijk in de volgende gevallen:
- In onderling akkoord met de verhuurder
- Bij specifieke contractuele bepalingen die dit toelaten
- Bij faillissement of overmacht (onder bepaalde voorwaarden)
Voor een geldig onderling akkoord tot beëindiging van de huur is wel een authentieke akte of een verklaring voor de vrederechter vereist (artikel 3, vierde lid Handelshuurwet).
Bijzondere situaties
In geval van faillissement van de huurder wordt de handelshuurovereenkomst niet automatisch beëindigd. De curator dient bij zijn ambtsaanvaarding te beslissen of de huur al dan niet wordt voortgezet. Indien de curator beslist om de huur te beëindigen of nalaat binnen vijftien dagen na aanmaning een beslissing te nemen, wordt de overeenkomst als beëindigd beschouwd. De schuldvordering als gevolg van deze beëindiging wordt opgenomen als schuld in de boedel.
Ook voor verhuring onder het toepassingsgebied van het Vlaamse decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht (pop-updecreet) gelden aparte regels. De huurder kan in dat geval te allen tijde de lopende huur beëindigen mits één maand opzegtermijn.
1.2 Opzegtermijnen voor de huurder
Standaard termijnen bij het einde van elke driejarige periode
De huurder die gebruik wenst te maken van zijn wettelijk recht om de handelshuurovereenkomst te beëindigen bij het verstrijken van een driejarige periode, moet een opzegtermijn van zes maanden respecteren. Deze opzegging dient te gebeuren bij gerechtsdeurwaardersexploot of per aangetekende brief.
Volgens vaste rechtspraak van het Hof van Cassatie heeft de opzegging slechts uitwerking wanneer deze de verhuurder heeft bereikt. Dit betekent echter niet dat de verhuurder daadwerkelijk kennis moet hebben genomen van de inhoud. Het volstaat dat de verhuurder redelijkerwijze kennis had kunnen nemen van de opzegging. In de praktijk is hieraan voldaan zodra de aangetekende brief wordt aangeboden op het laatst bekende adres of de maatschappelijke zetel van de verhuurder.
Voor de beoordeling van de tijdigheid van de opzegging is dus niet de verzending op zich doorslaggevend, maar wel de aanbieding van de brief op het adres van de verhuurder (Cass. 8 maart 2018 en 29 september 2023).
Een belangrijk praktisch aandachtspunt: valt de laatste dag waarop de opzegging ter kennis moet worden gebracht op een zaterdag, zondag of wettelijke feestdag, dan wordt deze termijn verlengd tot de eerstvolgende werkdag. Het is raadzaam om uit voorzorg de opzegging ruimschoots voor de uiterste datum te verzenden om betwistingen te vermijden.
Opzegging na 9 jaar
Na afloop van de oorspronkelijke huurtermijn van negen jaar, eindigt de handelshuurovereenkomst van rechtswege zonder dat een opzegging door de verhuurder vereist is, tenzij de huurder een huurhernieuwing heeft aangevraagd.
De huurder kan maximaal drie hernieuwingen van de huur aanvragen, telkens voor een periode van negen jaar. Na het verstrijken van de derde huurhernieuwing eindigt de handelshuurovereenkomst, en heeft de huurder geen recht meer op een bijkomende huurhernieuwing. Blijft de huurder echter in het bezit van het handelspand na het verstrijken van de derde huurhernieuwing, dan ontstaat er een huur van onbepaalde duur die door beide partijen kan worden opgezegd volgens de regels van het gemeen huurrecht.
Mogelijkheden voor kortere opzegtermijnen
De wet voorziet niet in mogelijkheden voor kortere opzegtermijnen dan zes maanden voor de huurder, behalve in het geval van huur van korte duur onder het Vlaams pop-updecreet, waar een opzegtermijn van één maand geldt.
Partijen kunnen wel in onderling akkoord afspreken om de huur vroegtijdig te beëindigen, maar dit akkoord moet worden vastgelegd in een authentieke akte of via een verklaring voor de vrederechter.
1.3 Formele vereisten voor geldige opzegging
Aangetekende brief (inhoud en timing)
De opzegging van een handelshuurovereenkomst door de huurder kan gebeuren door middel van een aangetekende brief aan de verhuurder. Deze brief moet duidelijk de intentie weergeven om de handelshuurovereenkomst te beëindigen.
Volgens artikel 2, 9° van de wet van 26 januari 2018 betreffende de postdiensten wordt onder “aangetekende zending” verstaan: “een dienst die op forfaitaire basis tegen de risico’s van verlies, diefstal of beschadiging waarborgt, waarbij de afzender een bewijs van de datum van afgifte of van de bestelling aan de geadresseerde ontvangt.” Het koninklijk besluit van 14 maart 2022 regelt verder dat aangetekende zendingen binnen een termijn van D+1 (één werkdag na afgifte) moeten worden bezorgd.
Bij betwistingen over de tijdigheid van een opzegging is het belangrijk om te weten dat de opzegging geacht wordt de verhuurder te hebben bereikt vanaf het moment dat bpost de zending op het adres van de verhuurder heeft aangeboden, ongeacht of deze daadwerkelijk in ontvangst is genomen. Bij een vruchteloze aanbieding wordt een bericht achtergelaten, waarna de geadresseerde vijftien dagen heeft om de zending af te halen.
De aangetekende brief moet worden verzonden zodat deze de verhuurder bereikt uiterlijk zes maanden voor het verstrijken van de driejarige periode. Bouw daarom een veiligheidsmarge in en verstuur de opzeggingsbrief minimaal enkele dagen vóór deze uiterste datum, rekening houdend met werkdagen (zaterdag, zondag en feestdagen tellen niet mee).
Gerechtsdeurwaardersexploot
Naast de aangetekende brief kan de opzegging ook gebeuren bij gerechtsdeurwaardersexploot. Dit is een officieel document dat door een gerechtsdeurwaarder wordt opgesteld en aan de verhuurder wordt betekend.
Het voordeel van een gerechtsdeurwaardersexploot is dat er geen twijfel kan bestaan over de datum van kennisgeving, aangezien de deurwaarder de opzegging rechtstreeks aan de verhuurder overhandigt of achterlaat op zijn adres. Bij twijfel of onzekerheid of de aangetekende brief nog tijdig de verhuurder zal hebben bereikt, is het raadzaam om de handelshuur bij gerechtsdeurwaardersexploot op te zeggen.
Bewijslast en documentatie
De bewijslast van de tijdige en correcte opzegging ligt bij de huurder. Het is daarom belangrijk om bewijsstukken te bewaren, zoals:
- Het bewijs van verzending van de aangetekende brief
- Het ontvangstbewijs van de aangetekende brief
- Een kopie van de verzonden opzeggingsbrief
- Het gerechtsdeurwaardersexploot
Bij betwisting over de geldigheid of tijdigheid van de opzegging, zal de rechter deze bewijsstukken beoordelen. Het is daarom raadzaam om een gedegen administratie bij te houden van alle correspondentie met betrekking tot de opzegging.
1.4 Vroegtijdige beëindiging en schadevergoeding
Berekening van de verschuldigde schadevergoeding
Buiten de wettelijk voorziene opzeggingsmogelijkheden bij het verstrijken van elke driejarige periode, kan de huurder de handelshuurovereenkomst in principe niet eenzijdig beëindigen zonder schadevergoeding verschuldigd te zijn.
Indien de huurder toch besluit de huurovereenkomst vroegtijdig eenzijdig te verbreken, heeft de verhuurder recht op een schadevergoeding. Deze schadevergoeding wordt doorgaans berekend op basis van de resterende huurtermijn tot de eerstvolgende mogelijkheid tot opzegging en houdt rekening met de tijd die nodig is om een nieuwe huurder te vinden.
In de praktijk bedraagt deze wederverhuringsvergoeding meestal één tot zes maanden huur. Voor moeilijk verhuurbare panden kan de rechter geneigd zijn een hogere vergoeding toe te kennen.
Onderhandelen over vermindering
Een verhuurder en huurder kunnen steeds in onderling akkoord een lagere schadevergoeding overeenkomen dan wat wettelijk zou worden toegekend. Dit kan onder meer worden gemotiveerd door:
- De snelle vondst van een nieuwe huurder
- De staat van het pand
- De economische situatie
- Andere wederzijdse belangen
Het is aangewezen om dergelijke overeenkomsten schriftelijk vast te leggen om latere betwistingen te vermijden.
Uitzonderingen waarbij geen vergoeding verschuldigd is
Er zijn enkele situaties waarbij de huurder geen schadevergoeding verschuldigd is bij vroegtijdige beëindiging:
- Wanneer de beëindiging gebeurt met onderling akkoord, vastgelegd in een authentieke akte of via een verklaring voor de vrederechter
- Bij opzegging tijdens de wettelijk voorziene momenten (na elke driejarige periode)
- In geval van overmacht die de verdere uitvoering van de huurovereenkomst onmogelijk maakt
- Bij faillissement van de huurder, waarbij de curator beslist de huurovereenkomst te beëindigen (al zal de schuldvordering dan wel worden opgenomen in de boedel)
Belangrijk is dat contractuele bedingen die de huurder verplichten tot het betalen van een vergoeding bij opzegging op het einde van een driejarige periode, nietig zijn. Het Hof van Cassatie heeft in een arrest van 9 september 2019 geoordeeld dat dergelijke bedingen een verboden afwijking vormen van artikel 3, derde lid van de Handelshuurwet.
Hoofdstuk 2: opzegging handelshuur door verhuurder
2.1 Wettelijke gronden voor opzegging
Anders dan de huurder, die bij het verstrijken van elke driejarige periode een opzeggingsrecht heeft zonder dat hij daarvoor enige reden moet opgeven, kan de verhuurder de handelshuurovereenkomst slechts in beperkte gevallen opzeggen.
Persoonlijk gebruik door verhuurder of familie
De verhuurder kan de handelshuurovereenkomst opzeggen om het pand persoonlijk in gebruik te nemen, of te laten gebruiken door:
- Zijn echtgeno(o)t(e)
- Zijn afstammelingen of aangenomen kinderen
- Zijn bloedverwanten in opgaande lijn
- Een personenvennootschap waarin voornoemde personen als werkende vennoten of vennoten die minstens drie vierde van het kapitaal bezitten, zullen optreden
Het moet hierbij gaan om een persoonlijke ingebruikname voor handelsdoeleinden. Een persoonlijke ingebruikname voor privégebruik van het huurgoed is geen geldige reden voor een voortijdige beëindiging van de lopende huur door een opzegging ervan door de verhuurder.
Verbouwingen of renovatie
De verhuurder kan de lopende handelshuur niet vervroegd beëindigen omwille van verbouwingen of renovatie van het pand. Dit is enkel mogelijk bij het verstrijken van de normale huurtermijn of bij een aanvraag tot huurhernieuwing.
Wanprestatie door huurder
Grove tekortkomingen van de huurder vormen geen grond voor een voortijdige opzegging van de handelshuurovereenkomst door de verhuurder. Bij ernstige wanprestatie van de huurder kan de verhuurder wel de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst vorderen, maar dit valt onder een andere procedure dan de opzegging.
Zonder motief (met verhoogde vergoeding)
De verhuurder kan de handelshuurovereenkomst niet zonder motief opzeggen, zelfs niet met betaling van een verhoogde vergoeding, tenzij bij de weigering van een huurhernieuwing na het verstrijken van de oorspronkelijke of hernieuwde huurtermijn.
2.2 Opzegtermijnen voor de verhuurder
Termijnen bij einde van 3-6-9 jarige periode
Voor de verhuurder die gebruik wil maken van zijn contractueel bedongen opzeggingsrecht bij het verstrijken van een driejarige periode, geldt een opzegtermijn van minstens één jaar. De opzegging moet bij gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekende brief aan de huurder worden betekend.
Het is belangrijk dat de opzegtermijn van één jaar volledig verloopt vóór het einde van de driejarige periode. De verhuurder moet dus ten laatste opzeggen één jaar vóór het verstrijken van de driejarige periode.
Bijzondere termijnen bij specifieke opzeggingsgronden
Voor de opzegging door de verkrijger van het verhuurde goed gelden specifieke regels. Indien de handelshuurovereenkomst vaste dagtekening heeft en een uitzettingsbeding bevat, kan de verkrijger de huurder slechts uitzetten in de gevallen vermeld in artikel 16, 1°, 2°, 3° en 4° van de Handelshuurwet, met een opzegtermijn van één jaar.
De verkoper moet binnen drie maanden na het verlijden van de authentieke verkoopakte de opzegging aan de huurder betekenen.
Berekening en start van de termijn
De opzegtermijn begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging werd betekend. Bijvoorbeeld: indien de opzegging wordt betekend op 15 maart, begint de opzegtermijn te lopen vanaf 1 april.
Bij een aangetekende brief wordt de opzegging geacht de huurder te hebben bereikt wanneer deze ervan kennisneemt of er redelijkerwijze kennis van had kunnen nemen.
2.3 Formele vereisten voor geldige opzegging
Inhoud van de opzeggingsbrief (motivering)
De opzegging door de verhuurder moet duidelijk de reden voor de opzegging vermelden. De verhuurder moet aangeven dat hij voornemens is om in het huurgoed zelf of door één van de in de wet vermelde personen of een personenvennootschap handel uit te oefenen.
De verhuurder is niet verplicht om in de opzegging te vermelden binnen welke periode deze handel moet worden opgestart, noch hoe lang deze handel zal worden uitgeoefend, noch een precieze omschrijving van de voorgenomen handel te geven, noch de identificatie van de persoon of onderneming die deze handel zal uitoefenen.
Het ontbreken van een reden voor de opzegging maakt deze echter relatief nietig.
Aangetekende verzending en ontvangstbevestiging
Net als bij de opzegging door de huurder, kan de verhuurder de opzegging betekenen via een aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot. Dezelfde regels inzake kennisgeving en bewijs zijn van toepassing.
Het is belangrijk dat de opzegging effectief de huurder bereikt. Bij twijfel is het raadzaam om gebruik te maken van een gerechtsdeurwaardersexploot om bewijsproblemen te vermijden.
Gemeenschappelijke opzegging bij meerdere verhuurders
Indien het handelspand in onverdeeldheid aan meerdere verhuurders toebehoort, moet de opzegging uitgaan van alle verhuurders. De opzegging door slechts één van de mede-eigenaars is niet geldig, tenzij deze als lasthebber of zaakwaarnemer voor alle verhuurders optreedt.
De overschrijving van de huur en lasten op een aan één van de verhuurders toebehorende rekening, of de gewoonlijke opvolging van vragen of briefwisseling over de verhuring door een verhuurder, laat de huurder niet toe om aan te nemen dat deze verhuurder als lasthebber voor de andere verhuurders optreedt.
2.4 Opzegvergoedingen door verhuurder
Standaard vergoedingen per situatie
Bij opzegging door de verhuurder met het oog op persoonlijk gebruik of gebruik door familie of een personenvennootschap, is een uitzettingsvergoeding verschuldigd aan de huurder. De omvang van deze vergoeding is afhankelijk van onder meer de oprechtheid, juistheid, werkelijke toedracht en (wijze van) realisatie van de voorgenomen bedrijvigheid door de contractueel bedongen personen of ondernemingen.
Berekening van de vergoeding
De standaard uitzettingsvergoeding bedraagt één jaar huur, tenzij partijen een hoger bedrag zijn overeengekomen. In bijzondere omstandigheden kan de rechter een hogere vergoeding toekennen, rekening houdend met het voordeel dat de verhuurder uit de uitzetting haalt en de schade die de huurder lijdt.
Uitzonderingen waarbij geen vergoeding verschuldigd is
Er zijn situaties waarbij de verhuurder geen uitzettingsvergoeding verschuldigd is:
- Wanneer de huurder een ernstige contractbreuk heeft begaan die de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt
- Wanneer de huurovereenkomst op het einde van de huurtermijn afloopt zonder dat de huurder een huurhernieuwing heeft aangevraagd
Timing van betaling
De uitzettingsvergoeding moet worden betaald binnen drie maanden na de opzegging, tenzij de verhuurder binnen die termijn zijn voornemen om het pand persoonlijk te gebruiken of te laten gebruiken door familie of een personenvennootschap in twijfel trekt door middel van een dagvaarding. In dat geval zal de rechter uitspraak doen over het verschuldigd zijn en de hoogte van de uitzettingsvergoeding.
Hoofdstuk 3: bijzondere situaties bij opzegging
3.1 Opzegging na 9 jaar
Speciale regels en mogelijkheden
Na afloop van de oorspronkelijke huurtermijn van negen jaar, eindigt de handelshuurovereenkomst van rechtswege zonder dat een opzegging door de verhuurder vereist is, tenzij de huurder een huurhernieuwing heeft aangevraagd.
De huurder die zijn recht op huurhernieuwing wenst uit te oefenen, moet dit doen bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekende brief tussen de achttiende en vijftiende maand voor het verstrijken van de lopende huur. Dit is een vereiste op straffe van verval.
Een laattijdige of voorbarige aanvraag tot huurhernieuwing is nietig, waardoor de handelshuurovereenkomst op de contractueel voorziene einddatum zal eindigen. Deze nietigheid is betrekkelijk, wat betekent dat de verhuurder ervoor kan opteren om zich niet op deze nietigheid te beroepen.
Verplichtingen van beide partijen
Na het verstrijken van de negen jaar heeft de huurder het recht om een hernieuwing van de huurovereenkomst aan te vragen voor een nieuwe periode van negen jaar. De huurder kan maximaal drie hernieuwingen aanvragen.
De verhuurder kan de hernieuwing weigeren om verschillende in de wet vastgelegde redenen, waaronder persoonlijk gebruik, verbouwing of wederopbouw, of zonder motief mits betaling van een uitzettingsvergoeding.
Indien de verhuurder de hernieuwing weigert, moet hij de redenen voor zijn weigering nauwkeurig in zijn antwoord vermelden. Een ongemotiveerde weigering wordt gelijkgesteld met een instemming met de hernieuwing.
3.2 Opzegging bij verkoop van het pand
Rechten van de nieuwe eigenaar
Bij verkoop van het verhuurde pand moet onderscheid gemaakt worden tussen situaties waarin de handelshuurovereenkomst al dan niet vaste dagtekening heeft ten aanzien van de verkrijger.
Indien de huurovereenkomst vaste dagtekening heeft (door registratie, opname in een authentieke akte of door overlijden van één van de partijen), is deze tegenwerpelijk aan de verkrijger.
Indien de huurovereenkomst een uitzettingsbeding bevat, kan de verkrijger de huurder slechts uitzetten in de gevallen vermeld in artikel 16, 1°, 2°, 3° en 4° van de Handelshuurwet, mits opzegging van één jaar en opgave van de redenen.
Bescherming van de zittende huurder
Indien de handelshuurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft, is deze in principe niet tegenstelbaar aan de verkrijger, tenzij de huurder kan bewijzen dat hij het handelspand sedert minstens zes maanden in gebruik heeft.
Bij een geregistreerde handelshuurovereenkomst die hernieuwd wordt door de uitwisseling van een aanvraag en aanvaarding, maar waarvan de hernieuwing geen vaste datum heeft, is deze aan de verkrijger tegenstelbaar op grond van artikel 12, tweede lid van de Handelshuurwet.
Opzegvergoeding bij verkoop
De uitgezette huurder heeft recht op een uitzettingsvergoeding indien de verkrijger-verhuurder zijn opgegeven voornemens niet realiseert. De rechtsvordering tot het betalen van deze vergoeding moet binnen het jaar worden ingesteld.
Het verstrijken van deze vervaltermijn van één jaar leidt tot het tenietgaan van zowel de rechtsvordering als het subjectieve recht op vergoeding.
3.3 Beëindiging in onderling akkoord
Voordelen van minnelijke beëindiging
Een minnelijke beëindiging van de handelshuurovereenkomst biedt verschillende voordelen:
- Vermijden van gerechtelijke procedures
- Flexibiliteit in de bepaling van de beëindigingsdatum
- Mogelijkheid tot onderhandeling over eventuele vergoedingen
- Behoud van goede relaties tussen huurder en verhuurder
Opstellen van een beëindigingsovereenkomst
De beëindiging van een handelshuurovereenkomst in onderling akkoord vereist dat het akkoord wordt vastgesteld bij een authentieke akte of via een verklaring voor de vrederechter (artikel 3, vierde lid Handelshuurwet).
Deze formaliteiten zijn bedoeld om te vermijden dat de huurder bij het aangaan van de oorspronkelijke huurovereenkomst onder druk zou worden gezet om een beëindigingsovereenkomst te tekenen. Ze hebben ook tot doel om een vaste datum aan de beëindigingsovereenkomst te verbinden.
Een gelijktijdige afsluiting van een handelshuurovereenkomst en een beëindigingsovereenkomst is niet mogelijk. Enkel een “lopende huur” kan in onderling akkoord worden beëindigd, wat noodzakelijkerwijs de uitvoering van de verbintenissen van beide partijen vereist of veronderstelt.
Aandachtspunten bij onderhandeling
Bij het onderhandelen over een minnelijke beëindiging van de handelshuurovereenkomst, moeten de partijen aandacht besteden aan onder meer:
- De precieze datum van beëindiging
- De wijze van teruggave van het handelspand
- De afrekening van huurachterstallen en lasten
- De afhandeling van de huurwaarborg
- Eventuele wederzijdse verzaking aan verdere aanspraken
De advocaat die verschijnt voor een huurder of verhuurder in het kader van het vastleggen van het akkoord tot vervroegde beëindiging, dient over een bijzonder mandaat te beschikken (artikel 440 Ger.W.).
3.4 Opzegging zonder contract of bij mondeling contract
Juridische status en bewijs van handelshuur
Ook een mondelinge handelshuurovereenkomst valt onder de toepassing van de Handelshuurwet en kan door de huurder worden opgezegd bij het verstrijken van elke driejarige periode, mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden.
Het bewijs van een mondelinge handelshuurovereenkomst kan worden geleverd door alle middelen van recht, inclusief getuigen en vermoedens. In de praktijk zullen bijvoorbeeld de betaling van de huur, de ingebruikname van het pand voor handelsdoeleinden en de duur van deze ingebruikname belangrijke bewijselementen vormen.
Procedure bij ontbrekende documenten
Bij ontbrekende documenten is het belangrijk dat de partijen zo veel mogelijk bewijsmateriaal verzamelen om de voorwaarden van de handelshuurovereenkomst aan te tonen, zoals:
- Betalingsbewijzen van de huur
- Correspondentie tussen huurder en verhuurder
- Getuigenverklaringen
- Foto’s of ander bewijs van de ingebruikname van het pand
In geval van betwisting over het bestaan of de voorwaarden van een mondelinge handelshuurovereenkomst, zal de rechter de beschikbare bewijselementen beoordelen om tot een uitspraak te komen.
3.5 Opzegging bij wanbetaling of andere contractbreuk
Procedure en vereisten
Bij wanbetaling of andere ernstige contractbreuk door de huurder is opzegging door de verhuurder niet mogelijk. In dergelijke gevallen moet de verhuurder de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Dit is een andere procedure dan de opzegging.
De verhuurder moet daarbij aantonen dat de huurder een ernstige tekortkoming heeft begaan die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De rechter beoordeelt de ernst van de tekortkoming en beslist over de ontbinding.
Gerechtelijke uitspraak vs. opzegging
Een gerechtelijke ontbinding verschilt van een opzegging op verschillende punten:
- Opzegging beëindigt de overeenkomst voor de toekomst, terwijl een ontbinding ook terugwerkende kracht kan hebben
- Opzegging vereist geen tekortkoming van de andere partij, terwijl een ontbinding wel gebaseerd moet zijn op een ernstige tekortkoming
- Opzegging kan buitengerechtelijk gebeuren, terwijl een ontbinding doorgaans getoetst wordt door de rechter
Het is belangrijk om te benadrukken dat een beding in een handelshuurovereenkomst dat in een automatische ontbinding voorziet in geval van wanbetaling of andere contractbreuk, verboden is. Artikel 1762bis van het oud Burgerlijk Wetboek verbiedt uitdrukkelijk ontbindende bedingen in huurovereenkomsten ten nadele van de huurder.
Gevolgen voor waarborg en schadevergoeding
Bij een gerechtelijke ontbinding van de handelshuurovereenkomst wegens wanbetaling of andere ernstige contractbreuk door de huurder, heeft de verhuurder recht op vergoeding van de geleden schade. Deze kan bestaan uit:
- Achterstallige huurgelden en lasten
- Kosten voor herstel van eventuele schade aan het pand
- Huurderving voor de periode nodig om een nieuwe huurder te vinden
De huurwaarborg kan door de verhuurder worden aangewend ter dekking van deze schade, na het verkrijgen van een rechterlijke beslissing of met instemming van de huurder.
Hoofdstuk 4: praktische tips en hulpmiddelen
4.1 Checklist voor opzegging van handelshuur
Tijdslijn en belangrijke deadlines
Voor de huurder:
- Controleer de ingangsdatum van de handelshuurovereenkomst
- Bereken de driejarige periodes (3-6-9)
- Noteer de uiterste datum voor opzegging (6 maanden vóór het einde van een driejarige periode)
- Verzend de opzeggingsbrief tijdig, bij voorkeur enkele dagen vóór de uiterste datum
- Bewaar het bewijs van verzending en ontvangst
Voor de verhuurder:
- Controleer of het opzeggingsrecht uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is opgenomen
- Bereken de driejarige periodes (3-6-9)
- Noteer de uiterste datum voor opzegging (1 jaar vóór het einde van een driejarige periode)
- Verzend de gemotiveerde opzeggingsbrief tijdig
- Bereid de betaling van de eventuele uitzettingsvergoeding voor
Documentatie en bewijsstukken
Belangrijke documenten die moeten worden bewaard:
- De originele handelshuurovereenkomst met eventuele bijlagen
- Bewijzen van registratie van de huurovereenkomst
- Eventuele wijzigingsovereenkomsten
- De opzeggingsbrief
- Het bewijs van verzending van de aangetekende brief
- Het ontvangstbewijs van de aangetekende brief
- Het gerechtsdeurwaardersexploot
- Correspondentie met betrekking tot de opzegging
- Bewijs van betaling van uitzettingsvergoedingen
4.2 Voorbeeld opzeggingsbrieven
Voor huurders (verschillende situaties)
Voorbeeld opzeggingsbrief voor huurder bij einde driejarige periode:
[Naam en adres huurder]
[Datum]
Aan: [Naam en adres verhuurder]
AANGETEKEND
Betreft: Opzegging handelshuurovereenkomst [adres handelspand]
Geachte heer/mevrouw [naam verhuurder],
Met dit schrijven deel ik u mee dat ik de handelshuurovereenkomst betreffende het pand gelegen te [volledig adres handelspand], die tussen ons werd afgesloten op [datum aanvang huur], opzeg tegen [einddatum driejarige periode].
Deze opzegging gebeurt in overeenstemming met artikel 3, derde lid van de Handelshuurwet, dat de huurder toelaat de lopende huur bij het verstrijken van elke driejarige periode te beëindigen mits een opzegtermijn van zes maanden.
Ik verbind mij ertoe het pand op de einddatum in goede staat te verlaten en de sleutels aan u te overhandigen.
Graag ontvang ik een bevestiging van ontvangst van deze opzegging.
Met vriendelijke groeten,
[Handtekening]
[Naam huurder]
Voor verhuurders (verschillende gronden)
Voorbeeld opzeggingsbrief voor verhuurder wegens persoonlijk gebruik:
[Naam en adres verhuurder]
[Datum]
Aan: [Naam en adres huurder]
AANGETEKEND
Betreft: Opzegging handelshuurovereenkomst [adres handelspand]
Geachte heer/mevrouw [naam huurder],
Met dit schrijven deel ik u mee dat ik de handelshuurovereenkomst betreffende het pand gelegen te [volledig adres handelspand], die tussen ons werd afgesloten op [datum aanvang huur], opzeg tegen [einddatum driejarige periode].
Deze opzegging gebeurt in overeenstemming met artikel 3, vijfde lid van de Handelshuurwet en de contractuele bepalingen in de huurovereenkomst, die voorzien in de mogelijkheid voor de verhuurder om de overeenkomst op te zeggen bij het verstrijken van elke driejarige periode mits een opzegtermijn van één jaar.
De reden voor deze opzegging is dat ik voornemens ben om het pand persoonlijk in gebruik te nemen voor de uitoefening van een handelsbedrijvigheid, namelijk [beschrijving van de voorgenomen handelsbedrijvigheid].
Ik ben bereid om de wettelijk voorziene uitzettingsvergoeding te betalen.
Met vriendelijke groeten,
[Handtekening]
[Naam verhuurder]
4.3 Veelgemaakte fouten en hoe ze te vermijden
Timing en termijnfouten
Veelgemaakte fouten met betrekking tot timing en termijnen:
- Te late verzending van de opzeggingsbrief
- Onjuiste berekening van de driejarige periodes
- Verwarring over de start van de opzegtermijn
- Verkeerde interpretatie van de vereiste termijn (6 maanden voor huurder, 1 jaar voor verhuurder)
Om deze fouten te vermijden:
- Markeer de belangrijke data in een kalender of planningssysteem
- Bereken de termijnen vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst, niet vanaf de ondertekening
- Houd rekening met de tijd die nodig is voor verzending en ontvangst van de opzeggingsbrief
- Raadpleeg bij twijfel een advocaat gespecialiseerd in huurrecht
Inhoudelijke fouten
Veelgemaakte inhoudelijke fouten:
- Ontbreken van een duidelijke opzeggingsverklaring
- Voor verhuurders: geen of onvoldoende motivering van de opzegging
- Voor verhuurders: opzegging zonder dat dit contractueel is voorzien
- Verwijzing naar verkeerde wetsartikelen of contractuele bepalingen
Om deze fouten te vermijden:
- Gebruik duidelijke en ondubbelzinnige taal in de opzeggingsbrief
- Vermeld expliciet dat het om een opzegging gaat
- Controleer zorgvuldig de huurovereenkomst op specifieke bepalingen
- Laat de opzeggingsbrief controleren door een jurist
Procedurele misstappen
Veelgemaakte procedurele fouten:
- Gebruik van gewone post in plaats van aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot
- Verzending naar een verkeerd adres
- Bij meerdere verhuurders: opzegging aan slechts één van hen
- Voor verhuurders: verkeerde berekening of niet-tijdige betaling van de uitzettingsvergoeding
Om deze fouten te vermijden:
- Gebruik steeds de wettelijk voorgeschreven communicatiemiddelen
- Verifieer de actuele adresgegevens van de wederpartij
- Zorg dat alle betrokken partijen de opzegging ontvangen
- Raadpleeg een advocaat voor complexe situaties
4.4 Wat te doen bij betwisting van opzegging
Minnelijke oplossing
Bij betwisting van de geldigheid of rechtsgevolgen van een opzegging, is het aangewezen om eerst te proberen een minnelijke oplossing te bereiken. Dit kan gebeuren door:
- Een bemiddelingsgesprek tussen huurder en verhuurder
- Het inschakelen van een advocaat om te onderhandelen
- Het voorstellen van een compromis, bijvoorbeeld een langere uitzettingstermijn of aangepaste vergoeding
- Formele bemiddeling door een erkend bemiddelaar
Een minnelijke oplossing heeft als voordeel dat ze sneller en goedkoper is dan een gerechtelijke procedure, en dat de partijen zelf controle houden over de uitkomst.
Gerechtelijke procedure
Indien geen minnelijke oplossing kan worden bereikt, kan de betwisting aan de rechter worden voorgelegd. De procedure verloopt als volgt:
- Indiening van een verzoekschrift of dagvaarding bij de vrederechter van het kanton waar het handelspand gelegen is
- Oproeping van de partijen voor de inleidingszitting
- Uitwisseling van conclusies en stukken
- Behandeling van de zaak op een pleitzitting
- Uitspraak door de vrederechter
De vrederechter zal de geldigheid en rechtsgevolgen van de opzegging beoordelen op basis van de wettelijke bepalingen, de contractuele afspraken en de concrete omstandigheden van het geval.
Hoofdstuk 5: schadevergoeding bij vroegtijdige opzegging
5.1 Wettelijk kader voor verbrekingsvergoedingen
Juridische grondslag
De Handelshuurwet bevat verschillende bepalingen die de grondslag vormen voor verbrekingsvergoedingen:
- Artikel 16, IV: regelt de uitzettingsvergoeding bij weigering van huurhernieuwing
- Artikel 25 tot 28: bepaalt de uitzettingsvergoeding bij niet-realisatie van het opgegeven opzeggingsmotief
Deze bepalingen zijn van dwingend recht en beschermen in de eerste plaats de huurder, die vaak aanzienlijke investeringen heeft gedaan in het handelspand.
Recente rechtspraak
Recente rechtspraak heeft enkele belangrijke verduidelijkingen aangebracht:
- Het Hof van Cassatie heeft in een arrest van 9 september 2019 geoordeeld dat contractuele bedingen die de huurder verplichten om bij een opzegging op het einde van een driejarige periode bepaalde voordelen terug te betalen of vergoedingen te betalen, nietig zijn.
- Het Grondwettelijk Hof heeft in een arrest van 28 mei 2020 verduidelijkt dat de termijn van één jaar voor het instellen van een vordering tot betaling van een uitzettingsvergoeding zowel geldt bij weigering van huurhernieuwing als bij opzegging door de verkrijgende verhuurder.
Deze rechtspraak onderstreept de beschermende functie van de Handelshuurwet ten aanzien van de huurder en de strikte interpretatie van de wettelijke bepalingen inzake verbrekingsvergoedingen.
5.2 Berekening van schadevergoeding door huurder
Standaard formules en berekeningen
Wanneer de huurder de handelshuurovereenkomst buiten de wettelijk voorziene mogelijkheden verbreekt, is hij een schadevergoeding verschuldigd aan de verhuurder. Voor de berekening hiervan bestaan geen wettelijk vastgelegde formules, maar in de praktijk worden doorgaans de volgende elementen in aanmerking genomen:
- De resterende huurtermijn tot de eerstvolgende mogelijkheid tot opzegging
- De tijd die redelijkerwijs nodig is om een nieuwe huurder te vinden
- De marktomstandigheden voor verhuur van handelspanden in de regio
In de praktijk bedraagt de wederverhuringsvergoeding meestal één tot zes maanden huur. Voor moeilijk verhuurbare panden kan een vergoeding tot zes maanden of meer worden toegekend.
Bijzondere situaties en uitzonderingen
Er zijn situaties waarin de standaard berekeningswijze wordt aangepast:
- Bij overmacht die de huurder verhindert de handelshuurovereenkomst verder uit te voeren
- Bij faillissement van de huurder, waarbij de curator beslist om de overeenkomst te beëindigen
- Bij onderlinge afspraken tussen huurder en verhuurder over een afwijkende vergoeding
In deze gevallen zal de concrete situatie worden beoordeeld om tot een redelijke schadevergoeding te komen, of geldt een specifieke wettelijke regeling (zoals bij faillissement).
5.3 Berekening van opzegvergoeding door verhuurder
Verschillende vergoedingen per opzeggingsgrond
De opzegvergoeding die de verhuurder aan de huurder verschuldigd is, varieert naargelang de opzeggingsgrond:
- Bij opzegging voor persoonlijk gebruik of gebruik door familie: een vergoeding gelijk aan één jaar huur
- Bij weigering van huurhernieuwing zonder motief: een vergoeding gelijk aan drie jaar huur
- Bij opzegging voor verbouwing of wederopbouw: een vergoeding variërend tussen één en drie jaar huur, afhankelijk van de aard en omvang van de werken
Deze vergoedingen zijn minimumvergoedingen. Partijen kunnen steeds een hogere vergoeding overeenkomen, en de rechter kan in bijzondere omstandigheden een hogere vergoeding toekennen.
Bewijs van effectieve uitvoering (bij eigen gebruik/renovatie)
Indien de verhuurder opzegt omwille van persoonlijk gebruik of gebruik door familie, moet hij dit voornemen effectief uitvoeren. Hij moet binnen zes maanden na de ontruiming door de huurder het pand in gebruik nemen en deze ingebruikname gedurende minstens twee jaar voortzetten.
Indien de verhuurder dit niet doet, heeft de huurder recht op een verhoogde uitzettingsvergoeding, gelijk aan drie jaar huur, verminderd met de reeds ontvangen vergoeding.
De bewijslast van de niet-realisatie van het opgegeven opzeggingsmotief ligt bij de huurder. Hij moet aantonen dat de verhuurder zijn voornemen niet heeft uitgevoerd zoals aangekondigd in de opzegging.
5.4 Onderhandelen over schadevergoeding
Strategieën voor huurders en verhuurders
Voor huurders:
- Verzamel bewijs van gemaakte investeringen in het handelspand
- Documenteer de opgebouwde klantenbestand en goodwill
- Bereken de kosten voor verhuis en herinrichting van een nieuw pand
- Maak een inschatting van het omzetverlies door de gedwongen verhuis
Voor verhuurders:
- Verzamel bewijs van de marktwaarde van vergelijkbare handelspanden
- Documenteer de inspanningen om een nieuwe huurder te vinden
- Bereken de kosten voor eventuele aanpassingen om het pand opnieuw verhuurbaar te maken
- Maak een inschatting van de redelijke termijn om een nieuwe huurder te vinden
Wat is redelijk en gebruikelijk?
Bij onderhandelingen over schadevergoedingen is het nuttig om rekening te houden met wat in de praktijk als redelijk en gebruikelijk wordt beschouwd:
- Voor wederverhuringsvergoedingen door de huurder: één tot zes maanden huur, afhankelijk van de verhuurbaarheid van het pand
- Voor uitzettingsvergoedingen door de verhuurder: de wettelijk voorziene minimumvergoedingen, met eventuele verhogingen naargelang de concrete omstandigheden
- Voor minnelijke beëindiging: een onderhandelde vergoeding die rekening houdt met de belangen van beide partijen
Het is aan te raden om het resultaat van de onderhandelingen schriftelijk vast te leggen in een dading of beëindigingsovereenkomst, en deze te laten valideren via een authentieke akte of een verklaring voor de vrederechter.
Conclusie
Samenvatting van belangrijkste punten
De opzegging van een handelshuurovereenkomst is een complexe materie die grondig juridisch inzicht vereist. De belangrijkste aandachtspunten zijn:
- De handelshuurwet voorziet in een minimale huurtermijn van negen jaar, met specifieke mogelijkheden tot opzegging bij het verstrijken van elke driejarige periode.
- De huurder kan de huurovereenkomst opzeggen bij het verstrijken van elke driejarige periode, met een opzegtermijn van zes maanden, zonder dat hij daarvoor een reden moet opgeven.
- De verhuurder kan de huurovereenkomst slechts opzeggen indien dit contractueel is voorzien, met een opzegtermijn van één jaar, en alleen voor persoonlijk gebruik of gebruik door naaste familie.
- De opzegging moet gebeuren bij aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot, en moet tijdig worden betekend.
- Bij vroegtijdige beëindiging buiten de wettelijke mogelijkheden is doorgaans een schadevergoeding verschuldigd.
- Bijzondere situaties, zoals verkoop van het pand, faillissement of onderlinge beëindiging, zijn onderworpen aan specifieke regels en formaliteiten.
Belang van professioneel juridisch advies
Gezien de complexiteit van de regelgeving en de potentiële financiële gevolgen van een foutieve opzegging, is het sterk aan te raden om professioneel juridisch advies in te winnen alvorens een handelshuurovereenkomst op te zeggen of te beëindigen.
Een advocaat gespecialiseerd in huurrecht kan:
- De juridische situatie correct analyseren
- Adviseren over de meest geschikte procedure
- Helpen bij het opstellen van de nodige documenten
- Bijstaan bij eventuele onderhandelingen of procedures
- Mogelijke risico’s identificeren en beheersen
FAQ-sectie
Hoe moet ik een handelshuur opzeggen?
Als huurder kunt u de handelshuurovereenkomst opzeggen bij het verstrijken van elke driejarige periode. U moet hiervoor een aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot versturen naar de verhuurder, ten minste zes maanden voor het einde van de driejarige periode. U hoeft geen reden voor de opzegging op te geven.
Als verhuurder kunt u de handelshuurovereenkomst alleen opzeggen indien dit contractueel is voorzien. U moet hiervoor een aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot versturen naar de huurder, ten minste één jaar voor het einde van de driejarige periode. U moet in de opzegging vermelden dat u voornemens bent om het pand persoonlijk of door familie voor handelsdoeleinden te gebruiken.
Kan je handelshuur opzeggen zonder schadevergoeding?
Als huurder kunt u de handelshuurovereenkomst opzeggen zonder schadevergoeding verschuldigd te zijn in de volgende gevallen:
- Bij het verstrijken van elke driejarige periode, mits u een opzegtermijn van zes maanden respecteert
- In onderling akkoord met de verhuurder, vastgelegd in een authentieke akte of via een verklaring voor de vrederechter
- In geval van overmacht die de verdere uitvoering van de huurovereenkomst onmogelijk maakt
Buiten deze gevallen is bij eenzijdige vroegtijdige beëindiging door de huurder doorgaans een schadevergoeding verschuldigd.
Welke opzegtermijn geldt voor handelshuur door huurder?
Voor de huurder geldt een opzegtermijn van zes maanden. De opzegging moet worden betekend ten minste zes maanden voor het verstrijken van een driejarige periode van de lopende huurovereenkomst.
De opzegtermijn begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging werd betekend. De opzegging heeft pas uitwerking indien ze de verhuurder heeft bereikt, wat zich voordoet zodra de verhuurder van de opzegging kennis heeft genomen of er redelijkerwijze kennis van had kunnen nemen.
Mag een verhuurder handelshuur opzeggen voor eigen gebruik?
Ja, een verhuurder mag een handelshuurovereenkomst opzeggen voor eigen gebruik, maar alleen indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:
- Deze opzeggingsmogelijkheid moet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst zijn opgenomen
- De opzegging moet gebeuren bij het verstrijken van een driejarige periode
- De opzegging moet ten minste één jaar vooraf worden betekend
- In de opzegging moet worden vermeld dat de verhuurder voornemens is om het pand persoonlijk of door familie voor handelsdoeleinden te gebruiken
- De verhuurder moet dit voornemen effectief uitvoeren binnen zes maanden na de ontruiming en gedurende minstens twee jaar voortzetten
Bij opzegging voor eigen gebruik is de verhuurder in principe een uitzettingsvergoeding gelijk aan één jaar huur verschuldigd aan de huurder.
Wanneer is een opzegbrief voor handelshuur geldig?
Een opzegbrief voor handelshuur is geldig wanneer:
- Deze wordt verstuurd per aangetekende brief of betekend via gerechtsdeurwaardersexploot
- De opzegtermijn wordt gerespecteerd (zes maanden voor de huurder, één jaar voor de verhuurder)
- De opzegging duidelijk de intentie weergeeft om de handelshuurovereenkomst te beëindigen
- Voor de verhuurder: de opzegging een duidelijke motivering bevat
- De opzegging wordt gericht aan alle verhuurders (indien het pand aan meerdere personen toebehoort) of alle huurders (indien er meerdere huurders zijn)
De bewijslast van de tijdige en correcte opzegging ligt bij de partij die de opzegging heeft gedaan. Het is daarom belangrijk om bewijsstukken te bewaren, zoals het bewijs van verzending en ontvangst van de aangetekende brief.
Meer weten?
