Alles over de indexatie van handelshuur: actuele cijfers 2025, berekeningsformules, indexatie met terugwerkende kracht en praktische voorbeelden. Advies van gespecialiseerde advocaten in handelshuur.
Inhoudsopgave
- Inleiding: handelshuur en indexatie
- Wettelijk kader voor indexatie van handelshuur
- Indexeringsmechanismen en berekening
- Praktische aspecten van indexatie
- Bijzondere indexatiesituaties
- Veelgestelde vragen (FAQ)
Inleiding: handelshuur en indexatie
Wat is indexatie en waarom is het belangrijk bij handelshuur?
De indexatie van handelshuur is een mechanisme dat de aanpassing van de huurprijs aan de evolutie van de levensduurte mogelijk maakt. Het is een essentieel onderdeel van langlopende handelshuurovereenkomsten, die volgens de Handelshuurwet een minimale duur van negen jaar hebben.
Bij handelshuur indexeren beschermt u als verhuurder uw inkomen tegen muntontwaarding en inflatie. Voor huurders betekent het een voorspelbare, geleidelijke aanpassing van de huurprijs in plaats van plotse, grote verhogingen.
De indexatie handelshuur is geen herziening van de huurprijs, maar eerder een wijze van prijsbepaling waarbij een veranderlijke vergoeding wordt bedongen in plaats van een vast bedrag. Het is een automatisch mechanisme dat de partijen beschermt tegen economische schommelingen tijdens de lange looptijd van de overeenkomst.
Juridische basis voor indexatie
De mogelijkheid om de handelshuur te indexeren vindt haar juridische basis in artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek. Geen enkel artikel in de Handelshuurwet verzet zich tegen een indexatieclausule. De huurindexatie handelshuur wordt beschouwd als een wijze van huurprijsbepaling, niet als een wijziging van de overeenkomst.
Het opnemen van een indexatieclausule in een handelshuurovereenkomst is niet verplicht maar wel sterk aangeraden. Partijen blijven vrij om een vaste huurprijs te bedingen die gedurende de volledige huurtermijn ongewijzigd blijft.
Verschil tussen indexatie en huurprijsherziening
Het is belangrijk om een duidelijk onderscheid te maken tussen indexatie handelshuur en huurprijsherziening:
- Indexatie past de huurprijs automatisch aan de levensduurte aan volgens een vooraf bepaalde formule, meestal jaarlijks.
- Huurprijsherziening (artikel 6 Handelshuurwet) is een zelfstandige vordering die elke drie jaar kan worden ingesteld wanneer de normale huurwaarde door nieuwe omstandigheden met minstens 15% is gewijzigd.
Een indexatieclausule vormt geen belemmering voor de mogelijkheid tot driejaarlijkse herziening van de huurprijs. Beide mechanismen kunnen naast elkaar bestaan.
De verschillende indexen uitgelegd
Voor de indexatie van handelshuur wordt sinds 1 februari 1994 de gezondheidsindex gebruikt. Vóór deze datum werd het indexcijfer van de consumptieprijzen gehanteerd.
De gezondheidsindex is een afgeleide van de index van de consumptieprijzen, maar zonder rekening te houden met de prijsevolutie van alcoholische dranken, tabaksproducten en motorbrandstoffen.
De evolutie van deze indices wordt maandelijks gepubliceerd door de FOD Economie en is bepalend voor de berekening van uw indexaanpassing handelshuur.
Wettelijk kader voor indexatie van handelshuur
Juridische basis voor indexatie
De wettelijke basis voor de indexatie handelshuur bevindt zich in artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek.
De regeling voorziet in een dwingende formule voor de berekening van de geïndexeerde huurprijs wanneer partijen in hun overeenkomst hebben gekozen voor aanpassing aan het indexcijfer. Deze bepaling is van toepassing op alle huurovereenkomsten, inclusief handelshuur.
Verschillen tussen gewone huurindexatie en handelshuurindexatie
De regels voor indexatie handelshuur volgen in grote lijnen dezelfde principes als voor andere huurcontracten, maar er zijn enkele specifieke kenmerken:
- Bij handelshuur hebben partijen meer contractuele vrijheid om andere referentiepunten dan de gezondheidsindex te kiezen.
- Zij mogen de frequentie van de aanpassing vrij bepalen, hoewel de wettelijke beperking van maximaal één indexering per jaar van toepassing blijft.
- Bij gemengde panden (zowel handelsruimte als woonruimte) is het aangewezen om een gesplitste huurprijs te bedingen voor fiscale doeleinden.
Wat als het contract geen indexatieclausule bevat?
Indien partijen vergeten een indexatieclausule op te nemen in de handelshuurovereenkomst, kan dit pas bij de hernieuwing van de huur na negen jaar worden rechtgezet. Er bestaat geen wettelijke mogelijkheid om een indexatiebeding tijdens de looptijd van de overeenkomst toe te voegen, tenzij beide partijen hiermee uitdrukkelijk instemmen door middel van een addendum.
Een indexatieclausule kan niet door de rechter worden ingelast in de huurovereenkomst naar aanleiding van een eventuele driejaarlijkse herziening volgens artikel 6 van de Handelshuurwet.
Indexeringsmechanismen en berekening
De indexeringsformule uitgelegd
De wettelijke formule voor handelshuur indexeren is als volgt:
Geïndexeerde huurprijs = Basishuurprijs × Nieuw indexcijfer / AanvangsindexcijferDeze formule wordt dwingend opgelegd door artikel 1728bis BW en mag niet worden gewijzigd in het nadeel van de huurder.
- Basishuurprijs: de huurprijs die werd bepaald bij het sluiten of hernieuwen van de overeenkomst, of bij de herziening.
- Aanvangsindexcijfer: het indexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de overeenkomst werd gesloten, hernieuwd of herzien.
- Nieuw indexcijfer: het indexcijfer van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Actuele indexcijfers voor 2025
Voor een correcte indexatie handelshuur in 2025 gebruikt u de actuele gezondheidsindexcijfers gepubliceerd door de FOD Economie (Statbel). U kunt de meest recente cijfers altijd raadplegen op de officiële website van Statbel.
Volgens de recentste publicatie van Statbel is de evolutie van de gezondheidsindex (basis 2013 = 100) als volgt:
- 2021: variërend van 110,35 (januari) tot 115,60 (december)
- 2022: variërend van 118,21 (januari) tot 127,89 (december)
- 2023: variërend van 126,70 (april) tot 129,53 (december)
- 2024: variërend van 130,19 (januari) tot 133,73 (december)
- 2025 (tot april): variërend van 134,77 (april) tot 135,91 (maart)
Deze indexcijfers worden maandelijks bijgewerkt en zijn essentieel voor het correct berekenen van uw indexering handelshuur 2024 en indexering handelshuur 2025.
Stap-voor-stap indexatieberekening
Om de indexatie handelshuur berekenen correct uit te voeren, volgt u deze stappen:
- Bepaal de basishuurprijs: Dit is de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs zonder kosten en lasten.
- Zoek het aanvangsindexcijfer: Dit is het indexcijfer van de maand vóór het sluiten van het huurcontract.
- Zoek het nieuwe indexcijfer: Dit is het indexcijfer van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract.
- Pas de formule toe: Basishuurprijs × Nieuw indexcijfer / Aanvangsindexcijfer
Voorbeeld: Een handelshuurovereenkomst gesloten op 15 maart 2020 met een basishuurprijs van €1.500 per maand en inwerkingtreding op 1 april 2020.
- We zoeken het aanvangsindexcijfer op: dit is het indexcijfer van de maand vóór het sluiten van de overeenkomst (februari 2020). Volgens de officiële tabel van Statbel bedraagt dit 109,87 (basis 2013 = 100).
- Voor de indexatie in 2025 hebben we het nieuwe indexcijfer nodig van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding (maart 2025). Volgens de officiële cijfers van Statbel bedraagt de gezondheidsindex voor maart 2025 135,91.
- We passen de wettelijke formule toe: Geïndexeerde huurprijs = €1.500 × 135,91 / 109,87 = €1.500 × 1,2369 = €1.855,35
De geïndexeerde huurprijs bedraagt dus €1.855,35 per maand vanaf april 2025.
Let op: zelfs kleine verschillen in indexcijfers kunnen tot merkbare verschillen in de geïndexeerde huurprijs leiden. Dit toont aan waarom het zo belangrijk is om altijd de exacte correcte indexcijfers te gebruiken bij deze berekeningen.
Maximale indexatie en beperkingen
Op grond van artikel 1728bis BW is er een wettelijke begrenzing voor de indexatie handelshuur. De geïndexeerde huurprijs mag nooit hoger zijn dan het bedrag dat wordt verkregen door toepassing van de wettelijke indexeringsformule.
Bovendien is bepaald dat de indexaanpassing slechts eenmaal per jaar mag gebeuren. Elke clausule die voorziet in frequentere aanpassingen is in strijd met de wet.
Omgekeerd blijven indexbedingen die gunstiger zijn voor de huurder dan de wettelijke regeling (bijvoorbeeld een indexering om de twee of drie jaar in plaats van jaarlijks) geldig.
Praktische aspecten van indexatie
Wanneer indexeren?
De indexatie handelshuur gebeurt in principe jaarlijks, op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De aanpassing gaat niet automatisch in, tenzij de overeenkomst uitdrukkelijk bepaalt dat de indexering “van rechtswege” of “automatisch” gebeurt.
In de praktijk betekent dit dat de verhuurder actief moet optreden om de indexering handelshuur toe te passen. Het is raadzaam om een systeem van herinneringen op te zetten om te vermijden dat u indexeringen vergeet aan te vragen.
Procedure voor correcte indexatie
Voor een correcte indexaanpassing handelshuur volgt u deze procedure:
- Controleer of uw huurcontract een indexatieclausule bevat: Zonder deze clausule is indexering niet mogelijk.
- Bereken de nieuwe huurprijs: Gebruik de wettelijke formule en de actuele indexcijfers.
- Informeer de huurder: Stuur tijdig een schriftelijke kennisgeving met de gedetailleerde berekening.
- Documenteer het proces: Bewaar kopieën van alle communicatie en berekeningen.
Opstellen van een indexatiebrief
Een correcte indexatiebrief voor handelshuur indexeren bevat minimaal de volgende elementen:
- Identificatie van het gehuurde pand
- Verwijzing naar de indexatieclausule in het huurcontract
- Duidelijke vermelding van de basishuurprijs
- Het aanvangsindexcijfer en het nieuwe indexcijfer
- De gedetailleerde berekening van de nieuwe huurprijs
- De ingangsdatum van de geïndexeerde huurprijs
- Betalingsinstructies
De brief moet tijdig worden verstuurd, idealiter één maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Wat als de huurder niet akkoord gaat?
Indien de huurder niet akkoord gaat met de indexatie handelshuur, zijn er verschillende mogelijkheden:
- Overleg: Een minnelijk gesprek kan misverstanden uit de weg ruimen.
- Controle berekening: Laat de berekening controleren door een onafhankelijke derde, zoals een boekhouder of vastgoedexpert.
- Juridisch advies: Raadpleeg een advocaat gespecialiseerd in handelshuur.
- Gerechtelijke procedure: Als laatste redmiddel kan een vordering worden ingesteld bij de vrederechter.
In de praktijk ontstaan geschillen meestal door rekenfouten of discussies over de toepasselijkheid van de indexatieclausule, niet over het principe van indexering handelshuur zelf.
Bijzondere indexatiesituaties
Indexatie met terugwerkende kracht
Eén van de meest voorkomende vragen betreft de mogelijkheid tot indexering handelshuur met terugwerkende kracht. De wet voorziet in een verjaringstermijn van vijf jaar voor periodieke schulden zoals huurgelden, conform artikel 2277 van het oud Burgerlijk Wetboek.
In de praktijk betekent dit dat een verhuurder die vergeten is te indexeren, dit met terugwerkende kracht kan doen voor maximaal vijf jaar. Wel is het belangrijk op te merken dat het ontvangen van een niet-geïndexeerde huurprijs geen verzaking aan het recht op indexatie impliceert.
De indexatie handelshuur met terugwerkende kracht vereist een zorgvuldige berekening waarbij voor elk jaar de correcte indexcijfers worden gebruikt.
Indexatie bij langlopende contracten
Bij langlopende handelshuurcontracten is een consequente toepassing van de indexatie handelshuur essentieel om waardevermindering te voorkomen. Over een periode van negen jaar (de minimale duur van een handelshuurovereenkomst) kan de inflatie immers een aanzienlijke impact hebben op de reële waarde van de huurprijs.
Bij opeenvolgende indexeringen moet steeds worden uitgegaan van de oorspronkelijke basishuurprijs. Het is niet correct om de reeds geïndexeerde huurprijs als nieuwe basis te nemen, aangezien dit zou leiden tot een exponentiële stijging (het zogenaamde ‘sneeuwbaleffect’).
Indexatie vergeten of verzuimd
Als u als verhuurder de indexatie handelshuur bent vergeten aan te vragen, hebt u het recht om dit met terugwerkende kracht te corrigeren, binnen de wettelijke verjaringstermijn van vijf jaar.
Het verzuimen van indexatie leidt niet tot verlies van dit recht. De rechtspraak is duidelijk: het louter ontvangen van een niet-geïndexeerde huurprijs zonder voorbehoud geldt niet als verzaking aan het recht op indexatie.
Voor een correcte rechtzetting van vergeten indexaties moet u als verhuurder:
- De gemiste indexeringen nauwkeurig berekenen
- De huurder schriftelijk informeren over de correctie
- Een redelijke betalingsregeling voorstellen voor de achterstallige bedragen
Indexatie bij herziene of verlengde contracten
Bij hernieuwing of verlenging van een handelshuurovereenkomst ontstaat een nieuwe contractuele situatie. Voor de indexatie handelshuur betekent dit:
- Bij een hernieuwing wordt de nieuwe overeengekomen huurprijs de basishuurprijs voor toekomstige indexeringen.
- Het aanvangsindexcijfer wordt het indexcijfer van de maand voorafgaand aan de hernieuwing.
- Een eventuele herziene huurprijs (via artikel 6 Handelshuurwet) wordt eveneens de nieuwe basishuurprijs.
Het is belangrijk om bij elke wijziging van de contractuele voorwaarden de indexatieclausule opnieuw te evalueren en indien nodig aan te passen aan de actuele situatie.
Veelgestelde vragen (FAQ)
Hoe moet ik handelshuur indexeren?
Om handelshuur te indexeren, past u de formule toe: Basishuurprijs × Nieuw indexcijfer / Aanvangsindexcijfer. Controleer eerst of uw huurcontract een indexatieclausule bevat en zorg ervoor dat u de correcte indexcijfers gebruikt.
Welke index wordt gebruikt voor handelshuur?
Voor handelshuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 februari 1994 wordt de gezondheidsindex gebruikt. Voor contracten van vóór deze datum is het indexcijfer van de consumptieprijzen van toepassing.
Kan ik handelshuur indexeren met terugwerkende kracht?
Ja, indexatie met terugwerkende kracht is mogelijk binnen de wettelijke verjaringstermijn van vijf jaar. U moet wel de correcte indexcijfers voor elk jaar gebruiken.
Mag ik handelshuur indexeren zonder dit in het contract te vermelden?
Nee, indexatie is alleen mogelijk als het contract een indexatieclausule bevat. Zonder deze clausule blijft de huurprijs ongewijzigd gedurende de looptijd van de overeenkomst.
Hoe bereken ik de indexatie van handelshuur correct?
Voor een correcte berekening heeft u nodig: de basishuurprijs, het aanvangsindexcijfer (maand vóór contractsluiting) en het nieuwe indexcijfer (maand vóór verjaardag). Pas vervolgens de wettelijke formule toe.
Wanneer moet indexatie van handelshuur worden aangevraagd?
Indexatie wordt doorgaans aangevraagd rond de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract. Sommige contracten voorzien in automatische indexatie, maar meestal moet de verhuurder hier actief om verzoeken.
Is indexatie van handelshuur verplicht?
Nee, indexatie is niet verplicht. Het is een contractuele mogelijkheid die partijen kunnen opnemen in de huurovereenkomst. Zonder indexatieclausule blijft de huurprijs ongewijzigd.
Wat is de maximale termijn voor indexatie met terugwerkende kracht?
De maximale termijn voor indexatie met terugwerkende kracht is vijf jaar, conform de verjaringstermijn voor periodieke schulden zoals bepaald in artikel 2277 BW.
Moet ik indexatie van handelshuur melden via aangetekende brief?
De wet vereist geen aangetekende brief voor het melden van indexatie. Toch is het aan te raden om de indexatie schriftelijk te communiceren en een bewijs van verzending te bewaren.
Hoe frequent mag ik de handelshuur indexeren?
Wettelijk mag indexatie slechts eenmaal per jaar gebeuren. Clausules die frequentere aanpassingen voorzien, zijn strijdig met de wet en dus ongeldig.
Meer weten?
👉 Lees alles over de handelshuur in België
👉 Lees alles over de opzeggingsmogelijkheden bij handelshuur
