Mag mijn kotbaas camera’s plaatsen in de gemeenschappelijke keuken?

Een verhuurder die camera’s installeert in en rond een studentenhuis om de huurders in de gaten te houden, schendt de privacywetgeving. De Gegevensbeschermingsautoriteit (GBA) heeft in een beslissing van 4 september 2025 (nr. 142/2025) geoordeeld dat dergelijk toezicht onrechtmatig is en legde een aanzienlijke boete op aan de eigenaar. Dit bevestigt dat het recht op privacy en het ongestoord genot van de woning zwaarder doorwegen dan de wens van een verhuurder om de naleving van het huisreglement te controleren.

De feiten: permanente camerabewaking in een studentenhuis

Een student diende een klacht in bij de Gegevensbeschermingsautoriteit over de aanwezigheid van vier bewakingscamera’s in en rond het studentenhuis waar hij een kamer huurde. De camera’s waren gericht op:

• De gemeenschappelijke keuken
• Het gemeenschappelijke terras en de tuin
• De ingang van het studentenpand, waarbij ook de openbare weg en de toegang tot de woning van de buren werden gefilmd

De verhuurder, een vennootschap, gaf aan dat de camera’s dienden om “onregelmatigheden vast te stellen” en de goederen te beschermen. In de praktijk werden de beelden echter ook gebruikt om de naleving van het huisreglement te controleren, het aantal bezoekers te monitoren en zelfs om de coronamaatregelen af te dwingen. De beelden konden door de zaakvoerder van de vennootschap in real time worden bekeken via een smartphone.

De beslissing van de Gegevensbeschermingsautoriteit

De Geschillenkamer oordeelde dat de verwerking van persoonsgegevens via deze camera’s onrechtmatig was en op meerdere vlakken in strijd met de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG).

1. Geen geldige juridische basis voor de verwerking

De verhuurder kon geen enkele geldige rechtsgrond uit artikel 6.1 van de AVG aantonen om de camerabewaking te rechtvaardigen.

• Toestemming: De impliciete toestemming door het gebouw te betreden, zoals voorzien in de Belgische Camerawet, is niet voldoende onder de AVG. Een huurder heeft geen vrije keuze om de bewaking te weigeren, aangezien dit zou kunnen leiden tot het verlies van zijn huurcontract.
• Contractuele noodzaak: De camera’s zijn niet objectief noodzakelijk voor de uitvoering van het huurcontract. Een studentenkamer verhuren kan perfect zonder cameratoezicht.
• Gerechtvaardigd belang: Dit was de meest waarschijnlijke rechtsgrond, maar de verhuurder faalde voor de verplichte driedelige test:
  • Doeltoets: Hoewel de bescherming van eigendom een legitiem doel is, is de permanente controle op de naleving van een huisreglement dat niet. Dit staat op gespannen voet met het recht op “rustig genot” dat een huurder heeft.
  • Noodzakelijkheidstoets: De camera’s waren niet noodzakelijk. Er waren minder ingrijpende alternatieven mogelijk, zoals een betere omheining. Bovendien was de camerabewaking niet eens sluitend, aangezien de voorgevel onbewaakt bleef.
  • Afwegingstoets: De fundamentele rechten van de studenten (privacy, onschendbaarheid van de woning) wegen zwaarder dan het belang van de verhuurder. De GBA erkende dat de constante monitoring een chilling effect creëerde: de studenten voelden zich continu bekeken en pasten hun gedrag hierdoor aan.

2. Schending van het principe van minimale gegevensverwerking

De camera aan de ingang filmde niet alleen de toegang tot het pand, maar ook een deel van de openbare weg en de oprit en voordeur van de buren. De camera in de tuin filmde eveneens een deel van de tuin van de buren. Dit is een duidelijke schending van het principe dat enkel de gegevens mogen worden verwerkt die strikt noodzakelijk zijn voor het beoogde doel.

De sanctie

De GBA legde de verhuurder een totale administratieve geldboete op van € 9.700. Daarnaast werd de verhuurder bevolen om de camerabewaking onmiddellijk stop te zetten en alle reeds verzamelde beelden te verwijderen. Er werd ook een waarschuwing gegeven voor het niet kunnen voorleggen van een register van verwerkingsactiviteiten.

Juridische analyse en duiding

Deze beslissing is een belangrijke herinnering aan de hiërarchie van de normen in het privacyrecht. Hoewel de Belgische Camerawet bepaalde regels stelt, zijn de strengere voorwaarden van de AVG altijd van toepassing. Vooral het concept van ‘toestemming’ wordt onder de AVG veel strikter geïnterpreteerd.

De kern van de redenering van de Geschillenkamer is de afweging tussen het eigendomsrecht van de verhuurder en het fundamentele recht op privacy van de huurder. De GBA maakt duidelijk dat gemeenschappelijke ruimtes zoals een keuken, terras of tuin in een studentenhuis worden beschouwd als een verlengde van de private leefsfeer van de bewoners.

Het concept van “rustig genot”, verankerd in zowel het oud Burgerlijk Wetboek (art. 1719) als het Vlaams Woninghuurdecreet (art. 14), speelt hier een cruciale rol. Een verhuurder mag het gehuurde goed slechts onder strikte voorwaarden betreden, meestal na afspraak. Permanente camerabewaking is de meest verregaande vorm van controle en is hiermee volstrekt onverenigbaar. Het door de GBA aangehaalde ‘chilling effect’ onderstreept de psychologische impact: de loutere wetenschap dat men constant kan worden bekeken, beperkt de vrijheid en persoonlijke ontplooiing.

Wat dit concreet betekent

• Voor huurders (en studenten): U hoeft permanente camerabewaking in gemeenschappelijke leefruimtes niet te tolereren. Een vermelding in het huurcontract of huisreglement maakt dit niet automatisch wettelijk. Uw recht op privacy en rustig genot primeren. Als een gesprek met de verhuurder geen oplossing biedt, kan u een klacht indienen bij de GBA.
• Voor verhuurders en kotbazen: Wees uiterst voorzichtig met het gebruik van camera’s. Het doel om uw eigendom te beschermen tegen vandalisme of diefstal kan legitiem zijn, maar de controle van huurders is dat niet. Cameratoezicht is een laatste redmiddel. U moet eerst nagaan of er geen minder privacy-ingrijpende maatregelen mogelijk zijn, zoals betere sloten, een degelijke omheining of duidelijke afspraken. Camera’s in private leefruimtes zoals keukens, leefruimtes of terrassen zijn quasi altijd uit den boze.
• Voor syndici en vastgoedbeheerders: Deze uitspraak is ook voor u relevant. Adviseer eigenaars correct over de strenge privacyregels. Het proactief screenen van het cameragebruik in de gebouwen die u beheert, kan eigenaars behoeden voor zware boetes en juridische procedures.

FAQ (Veelgestelde vragen)

Mijn huurcontract vermeldt dat er camera’s hangen. Heb ik dan niet automatisch mijn toestemming gegeven?
Nee. Volgens de AVG moet toestemming vrij, specifiek, geïnformeerd en ondubbelzinnig zijn. Omdat u als huurder in een afhankelijke positie verkeert en uw huisvesting op het spel staat, kan u geen ‘vrije’ toestemming geven. De GBA beschouwt een dergelijke clausule als een niet-onderhandelbaar deel van de voorwaarden, waardoor de toestemming niet geldig is.

Wat als een camera enkel de gemeenschappelijke inkomhal filmt voor de veiligheid?
Dit is een grijze zone en hangt sterk af van de concrete omstandigheden. Als er een bewezen en recent veiligheidsprobleem is (bv. meerdere inbraken) en de camera enkel de toegangsdeur filmt (zonder de openbare weg of eigendom van buren onnodig in beeld te brengen), kan dit mogelijk worden gerechtvaardigd onder ‘gerechtvaardigd belang’. Een camera in een gemeenschappelijke keuken of leefruimte is echter vrijwel nooit te verantwoorden.

Welke stappen kan ik ondernemen als ik denk dat de camera’s in mijn gebouw onwettig zijn?
Spreek eerst de verhuurder of de syndicus aan en verwijs naar uw recht op privacy. Probeer tot een minnelijke oplossing te komen. Als dit niet lukt, kunt u overwegen een bemiddelingsverzoek of een klacht in te dienen bij de Gegevensbeschermingsautoriteit.

Conclusie

De beslissing van de GBA trekt een duidelijke lijn in het zand: het studentenkot of huurappartement, inclusief de gemeenschappelijke ruimtes, is een private sfeer waar het recht op privacy primeert. Verhuurders die camera’s gebruiken als een instrument voor controle en toezicht op hun huurders, stellen zich bloot aan zware financiële sancties en juridische maatregelen. Een gewaarschuwd verhuurder is er twee waard.