Het Vlaams Pachtdecreet

Het pachtrecht in Vlaanderen heeft een fundamentele transformatie ondergaan met de inwerkingtreding van het Vlaams Pachtdecreet op 1 november 2023. Deze grondige hervorming, die de eerste is sinds 1988 , vervangt de oude federale Pachtwet uit 1969 en introduceert belangrijke vernieuwingen die zowel pachters als verpachters direct raken. In deze uitgebreide handleiding bespreken onze advocaten alle aspecten van het nieuwe pachtrecht, zodat u volledig geïnformeerd bent over uw rechten en plichten.

1. Algemene inleiding: de modernisering van het pachtrecht

1.1 Van federaal naar Vlaams pachtrecht

De regionalisering van het pachtrecht vloeit voort uit de zesde staatshervorming van 2014, waarbij de bijzondere huurwetgeving een gewestelijke bevoegdheid werd. Het Vlaamse Gewest volgde hiermee het voorbeeld van het Waalse Gewest, dat reeds in 2019 een eigen pachtdecreet invoerde. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werkt momenteel aan eigen pachtregelgeving, waardoor de federale Pachtwet binnenkort enkel daar nog van toepassing zal zijn.

Het Vlaams Pachtdecreet behoudt bewust het algemene kader van de federale Pachtwet, wat zorgt voor continuïteit en rechtszekerheid. De vertrouwde structuur blijft behouden, maar wordt gemoderniseerd en aangevuld met nieuwe elementen die inspelen op actuele maatschappelijke ontwikkelingen en knelpunten uit de praktijk.

1.2 De vijf krachtlijnen van de hervorming

De Vlaamse decreetgever heeft vijf duidelijke beleidskeuzes gemaakt bij deze hervorming:

Eerste krachtlijn: Modernisering van het toepassingsgebied Het begrippenkader wordt geactualiseerd met definities die aansluiten bij de hedendaagse landbouwpraktijk. Nieuwe uitzonderingen zoals het natuurcontract en het meerjarig cultuurcontract spelen in op actuele behoeften.
Tweede krachtlijn: Versterking van het geschrift Na decennia van mondelinge pachtovereenkomsten met alle onduidelijkheden van dien , zet het decreet in op transparantie door schriftelijke overeenkomsten te stimuleren en zelfs afdwingbaar te maken via de rechter.
Derde krachtlijn: Nieuw evenwicht tussen partijen Met nieuwe opzegmogelijkheden zoals de opzeg voor vervreemding en bijzondere pachtvormen voor kleine eigenaars , wordt gezocht naar een beter evenwicht tussen de bescherming van de pachter en de belangen van de verpachter.
Vierde krachtlijn: Integratie van ecologische doelstellingen Het pachtrecht wordt ingezet als instrument voor het Vlaamse natuurbeleid door nieuwe mogelijkheden voor bebossing en natuurrealisatie , waarbij wel de leefbaarheid van landbouwbedrijven wordt bewaakt via een “leefbaarheidstoets”.
Vijfde krachtlijn: Algemene modernisering Van de invoering van beveiligde zendingen tot procedures voor online verkopen : het decreet brengt de pachtregelgeving in lijn met de 21ste eeuw.

1.3 Behoud van fundamentele principes

Ondanks alle vernieuwingen blijven de kernprincipes van het pachtrecht overeind, wat voor de nodige stabiliteit zorgt:

De teeltvrijheid van de pachter blijft onaantastbaar: De pachter beslist vrij over de wijze van bebouwing en de producten van zijn bedrijf.
Het consensuele karakter van de pachtovereenkomst blijft behouden: Een pacht komt nog steeds tot stand door loutere wilsovereenstemming en kan dus ook mondeling zijn.
De automatische verlenging van pachtperiodes blijft de regel: Zonder geldige opzeg wordt een pacht van negen jaar automatisch verlengd voor een nieuwe periode van negen jaar, wat pacht een “contract zonder einde” maakt.
Het voorkooprecht van de pachter behoudt zijn kracht: Dit fundamentele recht wordt bevestigd en gemoderniseerd.
De volledige subrogatie bij verkoop blijft gelden: De koper van een verpacht goed treedt volledig in de rechten en plichten van de oorspronkelijke verpachter.

2. Het toepassingsgebied van het Vlaams Pachtdecreet

2.1 Wanneer is er sprake van pacht?

Het pachtdecreet is van toepassing op de huur van onroerende goederen die hoofdzakelijk gebruikt worden in het landbouwbedrijf van de pachter. Dit vereist het samengaan van verschillende elementen:

Het moet gaan om een huurovereenkomst: Er moet sprake zijn van een overeenkomst waarbij tegen betaling het gebruik van onroerende goederen wordt verleend. Zonder een tegenprestatie, die sinds het nieuwe decreet uitsluitend in geld kan bestaan , is er geen sprake van pacht.
Hoofdzakelijk gebruik in een landbouwbedrijf: De goederen moeten hoofdzakelijk aangewend worden voor landbouwdoeleinden. Bijkomstig gebruik voor andere doeleinden is mogelijk, maar het landbouwgebruik moet overheersen.
Definitie van landbouwbedrijf: Het decreet definieert een landbouwbedrijf als “de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop”. Dit omvat twee essentiële componenten:
- Bedrijfsmatige exploitatie: Er moet sprake zijn van een economische activiteit met een winstoogmerk.
- Productie voor verkoop: Puur hobbymatige landbouw voor eigen consumptie valt er dus niet onder.

2.2 Uitbreiding van het toepassingsgebied

Het decreet breidt het toepassingsgebied uit naar bepaalde zakelijke rechten die in de praktijk soms gebruikt worden om de dwingende pachtregelgeving te omzeilen:

Vruchtgebruik onder levenden: Wanneer vruchtgebruik voor een bepaalde duur wordt gevestigd om landbouwgronden ter beschikking te stellen, valt dit onder het Pachtdecreet. De normale regels van het Burgerlijk Wetboek over vruchtgebruik zijn dan niet van toepassing.
Erfpacht van minder dan 27 jaar: Met de verlaging van de minimale erfpachtduur naar 15 jaar in het nieuwe goederenrecht, vreesde de decreetgever dat erfpacht als alternatief voor pacht zou worden gebruikt. Daarom vallen erfpachtovereenkomsten van minder dan 27 jaar voor landbouwgebruik nu ook onder het Pachtdecreet.

2.3 De uitzonderingen op het toepassingsgebied

Het decreet somt limitatief op welke overeenkomsten niet onder de pachtregelgeving vallen, zelfs als ze aan de basisdefinitie voldoen:

Het klassieke cultuurcontract: Dit zijn seizoensovereenkomsten van minder dan één jaar waarbij een landbouwer na de voorbereidende werken het gebruik van zijn gronden tegen betaling aan een collega-landbouwer overlaat. De verhuurder moet zelf landbouwexploitant zijn en de grondbewerking uitvoeren.
Het nieuwe meerjarige cultuurcontract: Voor meerjarige teelten zoals aardbeien of rozelaars is nu een cultuurcontract tot maximaal 3 jaar mogelijk. De teelt moet voorkomen op een door de Vlaamse Regering vastgestelde lijst en het contract mag niet voorafgegaan worden door een identiek contract.
Het natuurcontract: Deze belangrijke nieuwe uitzondering laat toe om gronden in groene bestemmingen (bos- of natuurgebied) flexibel te verhuren zonder toepassing van de dwingende pachtregels. Voorwaarden zijn:
- De gronden liggen volledig in afgebakende groene gebieden.
- Er is een natuurbeheerplan type 3 of 4 van toepassing.
- De uitsluiting van het Pachtdecreet wordt uitdrukkelijk in de overeenkomst vermeld.
- De gronden zijn op het moment van het sluiten van de overeenkomst niet reeds verpacht.
Andere uitzonderingen:
- Industriële vetmesterijen en fokkerijen die losstaan van een landbouwbedrijf.
- Overeenkomsten waarbij de eigenaar minstens de helft van materieel en veestapel inbrengt en in de verliezen deelt.
- Gebruik door personeel als onderdeel van een arbeidsovereenkomst.
- Inbreng in een erkende landbouwonderneming (vennootschap) opgericht voor minstens 27 jaar.
- Verkoop van de fruitopbrengst van hoogstamboomgaarden.

2.4 Algemene antimisbruikbepaling

Het decreet bevat een nieuwe algemene antimisbruikbepaling. Constructies die louter bedoeld zijn om het Pachtdecreet te omzeilen (bv. “osmoseverkopen” waarbij de prijs van verpachte percelen kunstmatig wordt opgedreven) zijn niet tegenstelbaar aan de beschermde partij.

3. De pachtovereenkomst: vorm, bewijs en inhoud

3.1 Het nieuwe belang van het geschrift

Een van de meest opvallende vernieuwingen is de sterke nadruk op schriftelijke pachtovereenkomsten. Waar vroeger mondelinge pachten de regel waren, wil de decreetgever nu transparantie en rechtszekerheid creëren door het geschrift centraal te stellen.

3.2 Verplichte inhoud van een schriftelijke pachtovereenkomst

Een correcte schriftelijke pachtovereenkomst moet, om discussies te vermijden, een aantal essentiële elementen bevatten:

Identificatie van partijen: Zowel voor natuurlijke personen (naam, woonplaats, rijksregisternummer) als voor rechtspersonen (naam, zetel, ondernemingsnummer) worden gedetailleerde identificatiegegevens vereist.
Temporele elementen: De begindatum en de duur van de pacht of de eerste pachtperiode moeten duidelijk vermeld worden.
Beschrijving van het gepachte goed: Een volledige kadastrale aanduiding van alle percelen (gemeente, afdeling, sectie, perceelnummer) is noodzakelijk, alsook het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen en de landbouwstreek.
Financiële aspecten: De overeengekomen pachtprijs (binnen de wettelijke maxima), de betalingswijze en eventueel het rekeningnummer moeten worden opgenomen.

3.3 Het afdwingbaar maken van het geschrift

Een revolutionaire nieuwigheid is de mogelijkheid om de andere partij te dwingen een geschrift op te maken. De procedure verloopt als volgt:

Stap 1: Ingebrekestelling: De partij die een geschrift wenst, stuurt een ingebrekestelling per beveiligde zending.
Stap 2: Reactietermijn: De andere partij heeft 30 dagen om vrijwillig mee te werken.
Stap 3: Gerechtelijke procedure: Bij blijvende weigering kan de vragende partij naar de vrederechter stappen.
Stap 4: Sancties: De rechter kan zware sancties opleggen die expliciet in de ingebrekestelling vermeld moeten zijn:
- Weigerende verpachter: kan gesanctioneerd worden met een pachtvernieuwing, wat inhoudt dat een nieuwe eerste pachtperiode van 9 jaar start.
- Weigerende pachter: kan de ontbinding van de pacht riskeren.

3.4 Bewijs van de pachtovereenkomst

Het decreet behoudt de beschermende bewijsregeling uit de oude Pachtwet:

Voor de exploitant (pachter): Bij gebrek aan geschrift kan de exploitant het bestaan en de voorwaarden van de pacht bewijzen met alle middelen, inclusief getuigen en vermoedens.
Voor de verpachter: De verpachter kan in principe enkel met een geschrift het bewijs leveren, tenzij om het tegenbewijs te leveren van de beweringen van de pachter.
Het aanbod van betaling: De pachter kan het bestaan van een pacht ook bewijzen door een persoonlijk aanbod van betaling, gevolgd door een bevestigingsbrief binnen 15 dagen. Als de verpachter niet binnen zes maanden reageert met een oproeping in verzoening, geldt de betaling als sluitend bewijs van pacht.

3.5 De plaatsbeschrijving

Het decreet maakt een plaatsbeschrijving verplicht bij elke schriftelijke pachtovereenkomst. Deze moet:

Tegensprekelijk opgemaakt worden op gezamenlijke kosten.
Omstandig en gedetailleerd zijn en de staat bij aanvang nauwkeurig beschrijven.
Als bijlage bij de pachtovereenkomst gevoegd worden.

Ook bij een pachtoverdracht aan familieleden moet een nieuwe plaatsbeschrijving opgemaakt worden tussen de overdrager, de overnemer en de verpachter. Zonder plaatsbeschrijving wordt de pachter vermoed het goed te hebben ontvangen in de staat waarin hij het verlaat, wat vaak in zijn nadeel is.

4. De pachtduur en bijzondere pachtvormen

4.1 Het basisprincipe: minimaal 9 jaar met automatische verlenging

De minimale pachtduur bedraagt 9 jaar. Dit is een bepaling van dwingend recht, wat betekent dat partijen geen kortere termijn kunnen overeenkomen; een kortere termijn wordt automatisch door de wet verlengd tot 9 jaar. Na het verstrijken van elke pachtperiode wordt de pacht van rechtswege verlengd voor een nieuwe periode van 9 jaar, tenzij een van de partijen de overeenkomst geldig heeft opgezegd. Dit systeem van stilzwijgende en automatische verlenging maakt pacht tot een zeer stabiel contract dat landbouwers de nodige bedrijfszekerheid biedt voor langetermijninvesteringen en een duurzame bedrijfsvoering. Het is de hoeksteen van de bescherming die het pachtrecht biedt.

4.2 Klassieke bijzondere pachtvormen

Naast de standaardpacht van 9 jaar, erkent het decreet ook bijzondere pachtvormen die meer flexibiliteit bieden, vaak in ruil voor meer zekerheid voor de verpachter.

De pacht van minstens 27 jaar Partijen kunnen een pachtovereenkomst sluiten voor een lange, vaste duur van minstens 27 jaar. Dit biedt de verpachter enkele voordelen, zoals de mogelijkheid om een hogere pachtprijs te vragen (+50% voor gronden, +25% voor gebouwen). In ruil daarvoor zijn de opzegmogelijkheden sterk beperkt: de verpachter kan in principe enkel op het einde van de 27 jaar opzeggen voor eigen exploitatie of vervreemding. Een tussentijdse opzeg is, in tegenstelling tot vroeger, niet meer mogelijk, behalve in het specifieke geval van onteigening door een openbaar bestuur.
De loopbaanpacht Dit is een pacht die loopt tot de pachter de wettelijke pensioenleeftijd bereikt. Deze formule is enkel toegankelijk voor pachters die op het moment van het sluiten van de overeenkomst jonger zijn dan 40 jaar. Het is een contract van vaste duur zonder verlengingsmogelijkheid. De verpachter kan niet tussentijds opzeggen, maar heeft de absolute zekerheid dat hij na afloop van de termijn vrij over zijn goed kan beschikken.

4.3 Nieuwe bijzondere pachtvormen

Het Pachtdecreet introduceert twee belangrijke nieuwe contractvormen die een antwoord bieden op specifieke noden van eigenaars.

De pacht met opzeg voor vervreemding Deze belangrijke nieuwigheid laat een verpachter toe om de pacht op te zeggen met het doel de gronden te verkopen of anderszins te vervreemden. De voorwaarden zijn strikt:
- De mogelijkheid moet uitdrukkelijk in de pachtovereenkomst zijn opgenomen.
- Het kan enkel voor gronden, niet voor gebouwen.
- De opzeg kan pas vanaf de tweede pachtperiode, tenzij de eerste pachtperiode een duur van minstens 18 jaar had.
- De opzegtermijn bedraagt 2 tot 4 jaar en de verkoop moet gerealiseerd zijn vóór het einde van de lopende pachtperiode.
De eenmalige vaste pacht voor kleine eigenaars Deze optie is specifiek bedoeld voor eigenaars (natuurlijke personen, geen rechtspersonen) die maximaal 1,5 hectare cultuurgrond bezitten. Zij kunnen eenmalig een pacht voor een vaste duur (minimaal 9 jaar) afsluiten die niet automatisch verlengd wordt. De overeenkomst moet verplicht schriftelijk zijn en kan enkel worden gesloten voor gronden die op dat moment nog niet verpacht waren.

4.4 Overzicht pachtperiodes en opzegmogelijkheden

De opzegmogelijkheden voor de verpachter verschillen sterk naargelang de pachtperiode:

Eerste pachtperiode (jaar 1-9): De opzegmogelijkheden zijn zeer beperkt. In principe kan enkel opgezegd worden om specifieke redenen die een snelle beëindiging rechtvaardigen, zoals wanneer het gaat om bouw- of industriegronden, voor doeleinden van algemeen belang (door openbare besturen), of voor de nieuwe opzeggrond bebossing/natuurrealisatie in groene zones.
Tweede pachtperiode (jaar 10-18): De mogelijkheden zijn dezelfde als in de eerste periode. De pachter geniet dus gedurende minstens 18 jaar een zeer hoge mate van stabiliteit.
Vanaf derde pachtperiode (jaar 19+): Naast de voorgaande mogelijkheden, komen er belangrijke opzeggronden bij. De verpachter kan vanaf dan opzeggen voor persoonlijke exploitatie door zichzelf of een bevoorrecht familielid. Ook de nieuwe opzeg voor vervreemding kan vanaf deze periode uitwerking krijgen, indien dit contractueel voorzien was.

5. Opzegging van de pacht

5.1 Algemene principes

Opzegging is een formele rechtshandeling die aan strikte regels is onderworpen. Een opzegging is enkel mogelijk op de gronden die limitatief in het decreet zijn opgesomd. Elke opzeg moet:

Schriftelijk gebeuren per beveiligde zending.
De precieze reden voor de opzegging vermelden.
De volledige identiteit van de toekomstige exploitanten opgeven, indien van toepassing.
Behoudens akkoord van de pachter, door de vrederechter geldig verklaard worden. De verpachter moet de zaak binnen drie maanden na de opzegging aanhangig maken bij de rechter.

5.2 Opzeggronden met korte termijn (3 maanden)

In bepaalde gevallen kan de pacht op elk moment beëindigd worden met een korte opzegtermijn van 3 maanden. De belangrijkste zijn:

Bouw- en industriegronden: Voor gronden die bestemd zijn voor bouw of industrie. Was deze bestemming al gekend bij het sluiten van de pacht, dan moet dit in het contract vermeld staan. Voor de geldigverklaring van de opzeg is een omgevingsvergunning vereist.
Gezinsdoeleinden: De verpachter kan een stuk van maximaal 20 are dat aansluit aan zijn eigen woning, opzeggen voor strikt privégebruik (bv. tuin).
Bebossing en natuurrealisatie: Dit nieuwe opzegmotief laat een snelle opzeg toe voor ecologische projecten, maar onder strikte voorwaarden: het moet gaan om een aaneengesloten oppervlakte van minimaal 0,5 hectare die minstens 24 jaar wordt aangehouden, en het mag niet dienen ter compensatie van een elders gekapte boompartij. Cruciaal hierbij is de leefbaarheidstoets (zie 5.4).

5.3 Opzeggronden tegen einde pachtperiode (opzegtermijn 2-4 jaar)

De meeste opzeggingen kunnen enkel gegeven worden tegen het einde van een lopende pachtperiode.

Eigen exploitatie: Dit is de meest voorkomende opzeggrond. De verpachter kan opzeggen om het goed zelf te exploiteren of de exploitatie over te dragen aan een bevoorrecht familielid. Dit kan pas vanaf de derde pachtperiode. De toekomstige exploitant moet het goed minstens 9 jaar persoonlijk en werkelijk exploiteren en voldoen aan bepaalde leeftijds- en bekwaamheidsvereisten.
Andere ernstige redenen: Het decreet somt andere redenen op, zoals de samenvoeging van percelen bij een andere pachter om economische redenen, waardevermindering van het goed door de schuld van de pachter, of de opzegging van een gepensioneerde pachter die geen opvolger kan aanduiden.

5.4 De leefbaarheidstoets bij bebossing/natuurrealisatie

Bij een opzeg voor ecologische doelen (bebossing/natuur) moet de rechter verplicht nagaan of de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de pachter niet ernstig wordt verstoord. Het decreet voorziet negen objectieve criteria die tot een onweerlegbaar vermoeden van ernstige verstoring leiden:

Huiskavelcriterium: De opzeg betreft gronden die direct aan de bedrijfsgebouwen of de woning van de pachter liggen.
Oppervlaktecriterium: De opzeg betreft meer dan 20% van de totale bedrijfsoppervlakte.
Zelfrealisatie: De pachter realiseert de ecologische doelstelling zelf.
Beheersmaatregelen: De pachter past reeds erkende natuurvriendelijke maatregelen toe.
Jongerencriterium: De pachter (of de leidende vennoot) is jonger dan 40 jaar.
Opvolgingscriterium: De pachter kan een opvolger aanwijzen die jonger is dan 40 jaar.
Kwaliteitsgronden: Het gaat om goede, productieve landbouwgrond en niet om “minder geschikte” gronden.
Economisch criterium: Het brutobedrijfsresultaat van het bedrijf is te laag (<€40.000 per bedrijfsleider) of zou door de opzeg met meer dan 10% dalen.
Biologische landbouw: Het bedrijf is een biobedrijf of is in omschakeling.

In “groene gebieden” (natuur- en bosgebied) geldt een beperkte toets en kan de pachter zich enkel beroepen op de eerste drie criteria. Buiten deze zones geldt de volledige lijst.

5.5 Procedure van opzegging

Stap 1: Opzegbrief: Een correcte opzegbrief wordt verstuurd per beveiligde zending met alle vereiste vermeldingen (reden, identiteit, etc.).
Stap 2: Reactie pachter: De pachter heeft 30 dagen om al dan niet schriftelijk in te stemmen.
Stap 3: Gerechtelijke procedure: Bij gebrek aan instemming moet de verpachter binnen 3 maanden de geldigverklaring vragen aan de vrederechter.
Stap 4: Onderzoek rechter: De rechter onderzoekt de ernst en gegrondheid van de redenen en past, indien nodig, de leefbaarheidstoets toe.
Stap 5: Uitvoering: De opzegreden moet na het vertrek van de pachter effectief en duurzaam worden gerealiseerd.

6. Het voorkooprecht van de pachter

6.1 Principe en draagwijdte

Bij verkoop van het gepachte goed heeft de pachter een wettelijk voorkooprecht. Dit fundamentele recht houdt in:

Het recht om het goed aan te kopen tegen exact dezelfde prijs en voorwaarden als de kandidaat-koper.
Een absolute voorrang op alle andere kandidaat-kopers.
De mogelijkheid om het recht uit te oefenen voor zichzelf of voor zijn bevoorrechte familieleden.
De mogelijkheid om het recht over te dragen aan derden, al wordt dit nu beperkt door de figuur van de “veilige koper”.

6.2 Procedure bij verkoop uit de hand

Kennisgeving door notaris: De notaris bezorgt de pachter een ontwerp van de verkoopovereenkomst. Hierin staan alle voorwaarden, enkel de identiteit van de koper blijft open. Deze kennisgeving geldt als een formeel aanbod.
Reactietermijn: De pachter heeft 30 dagen om te beslissen of hij het aanbod aanvaardt.
Bij aanvaarding: De verkoop is voltrokken zodra de pachter zijn aanvaarding meedeelt aan de notaris. Hij krijgt vervolgens 60 dagen de tijd om de koopprijs te betalen.
Bij weigering: De eigenaar mag het goed aan de derde verkopen, maar niet tegen een lagere prijs of gunstigere voorwaarden zonder opnieuw de pachter te raadplegen. Na één jaar is sowieso een nieuwe aanbieding vereist.

6.3 Procedure bij openbare verkoop

Fysieke openbare verkoop: De notaris moet de pachter minstens 15 dagen vooraf verwittigen. Op de zitdag, na het laatste bod, vraagt de notaris de pachter of hij zijn voorkooprecht uitoefent tegen die prijs. De pachter kan onmiddellijk antwoorden of 10 dagen beraadstijd vragen.
Online verkoop (Biddit): Het decreet voorziet nu een heldere procedure. De toewijzing gebeurt onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het voorkooprecht. De notaris stuurt de pachter een uittreksel van de toewijzing, waarna de pachter 10 dagen heeft om te beslissen.

6.4 Nieuwe figuur: de veilige koper

Als een kandidaat-koper zich in de verkoopakte engageert om de pachter nog minstens 18 jaar te laten pachten, wordt hij een “veilige koper”. Dit heeft een belangrijk gevolg: de pachter kan zijn voorkooprecht dan niet meer overdragen aan een derde (bv. een investeerder). Hij kan het recht wel nog steeds zelf uitoefenen. In ruil voor dit verlies aan strategische opties, krijgt de pachter een zeer lange pachtzekerheid.

6.5 Uitzonderingen op het voorkooprecht

In bepaalde gevallen geldt het voorkooprecht niet, zoals bij:

Verkoop aan een familielid van de eigenaar.
Verkoop tussen mede-eigenaars.
Aankoop door een overheid voor doeleinden van algemeen belang (onder strikte voorwaarden).
Wanneer de pachter het goed niet persoonlijk exploiteert.
Wanneer de pachter zelf de pacht heeft opgezegd.
Wanneer de pachter gepensioneerd is en geen opvolger kan aanduiden.
Bij aankoop door een openbare verpachter voor bebossing of natuurrealisatie, op voorwaarde dat de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de pachter niet ernstig wordt verstoord.

6.6 Gevolgen van schending voorkooprecht

Bij miskenning van zijn recht kan de pachter kiezen:

Indeplaatsstelling: De pachter eist om zelf koper te worden tegen dezelfde voorwaarden.
Een derde laten indeplaatsstellen: Nieuw is dat de pachter ook kan eisen dat een door hem aangeduide derde in de plaats van de koper wordt gesteld.
Schadevergoeding: De pachter kan een schadevergoeding van 20% van de verkoopprijs eisen van de verkoper.

De verjaringstermijnen voor deze vorderingen zijn kort (meestal 3 maanden na kennisgeving). Een belangrijke uitzondering is de vordering bij niet-realisatie van bebossing of natuurdoeleinden door een openbare verpachter; die verjaart pas na 25 jaar.

7. Pachtprijs en financiële aspecten

7.1 Het systeem van maximumprijzen

De pachtprijs in Vlaanderen is wettelijk beperkt. De maximaal toegestane pachtprijs wordt berekend met de formule: Pachtprijs = Niet-geïndexeerd Kadastraal Inkomen × Coëfficiënt. Deze coëfficiënten worden:

Vastgesteld per provincie en per landbouwstreek.
Vastgelegd voor een periode van 3 jaar.
Bepaald door de pachtprijzencommissie.

7.2 Samenstelling pachtprijzencommissie

Deze commissie is samengesteld uit vertegenwoordigers van de belangengroepen:

3 vertegenwoordigers van de grondeigenaars (2 van Landelijk Vlaanderen, 1 van de Federatie van Notarissen).
3 vertegenwoordigers van de pachters (2 van Boerenbond, 1 van het Algemeen Boerensyndicaat).
Een voorzitter en ondervoorzitter vanuit de Vlaamse overheid (Agentschap Landbouw en Zeevisserij).

De beslissingen worden in consensus genomen.

7.3 Criteria voor coëfficiënten

De commissie houdt bij de vaststelling van de coëfficiënten rekening met twee belangrijke factoren:

Rentabiliteit van de landbouwbedrijven: De evolutie van de gemiddelde rentabiliteit per landbouwstreek is de doorslaggevende factor.
Grondprijzen: Nieuw is dat ook de niet-gerealiseerde meer- of minderwaarde door de evolutie van de grondprijzen in rekening wordt gebracht. Een sterke stijging van de grondprijzen kan dus een dempend effect hebben op de pachtprijs, en omgekeerd.

7.4 Verhogingen bij lange duur

Voor pachtovereenkomsten die in een authentieke akte worden vastgelegd voor een lange eerste pachtperiode, zijn hogere pachtprijzen toegestaan:

18 jaar: +36% voor gronden, +18% voor gebouwen.
21 jaar: +42% voor gronden, +21% voor gebouwen.
24 jaar: +48% voor gronden, +24% voor gebouwen.
25+ jaar en loopbaanpacht: +50% voor gronden, +25% voor gebouwen.

Na afloop van deze lange eerste periode, daalt de pachtprijs terug naar het normale, niet-verhoogde maximum.

7.5 Herziening van de pachtprijs

Elke partij kan op elk moment een herziening van de pachtprijs vragen indien de geldende pachtprijs afwijkt van de actuele maximaal toegestane pachtprijs (bv. na een aanpassing van de coëfficiënten). Indien een pachter te veel heeft betaald, kan hij de terugbetaling vorderen van de te veel betaalde bedragen van de laatste vijf jaar.

7.6 Betalingsmodaliteiten

De betaling van de pachtprijs kan enkel nog in geld gebeuren; betaling in natura is afgeschaft.
Alle gangbare betaalmiddelen (overschrijving, etc.) zijn toegelaten en gelden als bewijs.
De verpachter is verplicht een kwijtschrift af te geven.

7.7 Vlaams Pachtobservatorium

Er wordt een nieuw overlegorgaan opgericht, het Vlaams Pachtobservatorium. Dit orgaan, samengesteld uit vertegenwoordigers van eigenaars, pachters en de overheid, heeft als opdracht de evolutie van pacht- en grondprijzen te volgen en de toepassing van de pachtwetgeving te evalueren.

8. Rechten en plichten tijdens de pacht

8.1 Rechten van de pachter

Teeltvrijheid: De pachter heeft een absolute vrijheid in zijn bedrijfsvoering, inclusief de keuze van gewassen, teeltmethoden en de verkoop van zijn producten. Bedingen die deze vrijheid beperken zijn nietig.
Bouwrecht: De pachter heeft het recht om, zonder toestemming van de verpachter, alle gebouwen op te richten en werken uit te voeren die nuttig zijn voor zijn exploitatie en stroken met de bestemming van het goed. Hij moet deze wel zelf onderhouden en de nodige vergunningen aanvragen.
Recht op vergoeding: Bij het einde van de pacht heeft de pachter recht op een vergoeding voor de meerwaarde die hij heeft gecreëerd door gebouwen en werken, verbeteringen aan de grond, aanplantingen, en voor achtergelaten stro, mest en voorraden.
Bescherming van bezit: De pachter geniet een sterke bescherming via de automatische verlenging van de pacht, de beperkte opzeggronden, het voorkooprecht en de mogelijkheid tot pachtoverdracht aan familie.

8.2 Plichten van de pachter

Handelen als een goede huisvader: De pachter moet het goed normaal onderhouden, de bestemming ervan respecteren en geen waardevermindering veroorzaken.
Betaling van de pachtprijs: De pachter moet de pachtprijs tijdig en correct betalen.
Stoffering van het bedrijf: De pachter moet het bedrijf voorzien van voldoende dieren en materieel voor een normale exploitatie.
Nieuwe informatieplicht: Op vraag van de verpachter moet de pachter binnen twee maanden meedelen wie het pachtgoed op dat moment exploiteert (bv. in geval van onderpacht of gebruiksruil).

8.3 Rechten van de verpachter

Ontvangst van de pachtprijs: De verpachter heeft recht op de tijdige betaling van de correcte, geïndexeerde pachtprijs.
Controlerecht: De verpachter mag nagaan of de pachter zijn verplichtingen nakomt en het goed correct gebruikt.
Opzegrecht: De verpachter kan de pacht beëindigen volgens de strikt in de wet voorziene gronden en procedures.

8.4 Plichten van de verpachter

Vrijwaring voor rustig genot: De verpachter moet ervoor zorgen dat de pachter het goed rustig kan exploiteren en mag hem daarin niet storen.
Uitvoeren van grote herstellingen: De verpachter staat in voor grote, structurele herstellingen aan de gebouwen, tenzij anders overeengekomen.
Procedurele plichten: De verpachter moet alle wettelijke procedures correct naleven, zoals bij opzegging en het aanbieden van het voorkooprecht, en meewerken aan het opstellen van een geschrift.

9. Onderpacht en pachtoverdracht

Het decreet regelt de mogelijkheden voor een pachter om het gebruik van de gepachte goederen door te geven aan een derde. De basisregel is restrictief, maar er zijn belangrijke uitzonderingen voor familieleden.

9.1 Basisprincipes

Het uitgangspunt is dat zowel onderpacht (de pachter verhuurt zelf door aan een derde) als pachtoverdracht (de pachter draagt zijn volledige pachtcontract over) verboden zijn zonder de voorafgaande, schriftelijke toestemming van de verpachter. Dit principe beschermt de verpachter, die zelf kiest met wie hij een contractuele relatie aangaat.

9.2 Bevoorrechte familieleden

De belangrijkste uitzondering op dit verbod is de overdracht of onderpacht aan bevoorrechte familieleden. Een pachter kan het volledige pachtgoed in onderpacht geven aan of zijn pacht volledig overdragen aan zijn echtgenoot/wettelijk samenwonende, (stief)kinderen en hun partners, zonder dat hiervoor de toestemming van de verpachter vereist is. Deze regel is essentieel om de familiale opvolging van landbouwbedrijven te faciliteren.

9.3 Procedure voor anderen

Wanneer een pachter de pacht wil overdragen of onderverpachten aan iemand die geen bevoorrecht familielid is, is schriftelijke toestemming van de verpachter vereist. Het decreet formaliseert de aanvraagprocedure:

Formeel verzoek: De pachter moet een verzoek per beveiligde zending sturen met daarin de volledige identiteit van de betrokkenen, de ingangsdatum, de kadastrale gegevens en, cruciaal, de vermelding dat het stilzwijgen van de verpachter als toestemming zal gelden.
Stilzwijgende toestemming: Een belangrijke nieuwigheid is dat als de verpachter niet binnen drie maanden reageert op een formeel correct verzoek, hij geacht wordt stilzwijgend te hebben toegestemd. Dit legt een actieplicht bij de verpachter die zich wil verzetten.
Gevolgen: Bij een pachtoverdracht blijft de oorspronkelijke pachter hoofdelijk aansprakelijk met de overnemer, tenzij er een volledige pachtvernieuwing plaatsvindt. Een onderpacht is onderworpen aan de regels van het Pachtdecreet, maar eindigt van rechtswege op hetzelfde moment als de hoofdpacht.

9.4 Bevoorrechte pachtoverdracht met pachtvernieuwing

Een pachtoverdracht aan een bevoorrecht familielid kan leiden tot een pachtvernieuwing, wat zeer gunstig is voor de opvolger. Dit houdt in dat er een volledig nieuwe eerste pachtperiode van negen jaar start. De voorwaarden hiervoor zijn:

De overdracht gebeurt aan een bevoorrecht familielid.
De pachter (of zijn erfgenamen) geeft kennis van de overdracht aan de verpachter binnen de drie maanden na de ingenottreding van de opvolger.
Er is geen geldige opzegging gegeven door de verpachter vóór de kennisgeving.
De verpachter tekent geen geldig verklaard verzet aan tegen de vernieuwing.

De verpachter kan zich binnen drie maanden na de kennisgeving met een dagvaarding verzetten tegen de pachtvernieuwing (niet tegen de overdracht zelf) op basis van een beperkt aantal ernstige redenen, zoals het voornemen om binnen vijf jaar zelf te exploiteren of zware beledigingen door de overnemer.

10. Bijzondere gebeurtenissen

10.1 Overlijden van de pachter

Voortzetting door erfgenamen: Bij het overlijden van de pachter loopt de pacht automatisch door ten voordele van zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden. Zij zijn gezamenlijk en hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen. Zij hebben wel het recht om de pacht binnen één jaar na het overlijden op te zeggen met een termijn van minstens drie maanden.
Aanwijzing opvolger: De erfgenamen kunnen onderling een opvolger aanwijzen. Bij gebrek aan akkoord kan elke erfgenaam de vrederechter vragen om hem aan te stellen. Het decreet voorziet een rangorde, waarbij de overlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende voorrang krijgt.
Pachtvernieuwing: Als de aangeduide opvolger een bevoorrecht familielid is en dit tijdig (binnen 3 maanden na het akkoord of de rechterlijke beslissing) wordt meegedeeld aan de verpachter, leidt dit tot een pachtvernieuwing. De nieuwe pachtperiode van negen jaar start dan met terugwerkende kracht op de dag van het overlijden van de vorige pachter.

10.2 Overlijden van de verpachter

Nieuwe informatieplicht voor erfgenamen: Het decreet introduceert een nieuwe plicht voor de erfgenamen van de verpachter. Zij moeten de pachter binnen drie maanden na het overlijden in kennis stellen van de verandering van eigenaar. Deze kennisgeving moet de identiteit van de nieuwe eigenaars, de nieuwe betaalgegevens en de kadastrale aanduiding van de percelen bevatten.
Continuïteit van de pacht: De pacht loopt ongewijzigd door. Bij gebrek aan een correcte kennisgeving mag de pachter de pachtprijs blijven betalen zoals voorheen, zonder dat hem iets verweten kan worden.

10.3 De situatie van de gepensioneerde pachter

Informatierecht van de verpachter: Vanaf het moment dat een pachter de wettelijke pensioenleeftijd bereikt, kan de verpachter hem formeel vragen of hij een rust- of overlevingspensioen ontvangt. De pachter heeft dan 60 dagen om te bewijzen dat hij nog steeds bedrijvig is en geen pensioen geniet, of om een bevoorrechte familielid als opvolger aan te wijzen.
Opzegmogelijkheid: Indien de pachter een pensioen ontvangt en geen opvolger kan aanduiden, kan de verpachter de pacht opzeggen met een termijn van één tot vier jaar. Dit kan met het oog op eigen exploitatie, overdracht aan familie, of verpachting/vervreemding aan een ander leefbaar landbouwbedrijf.

11. Geschillenbeslechting

11.1 Bevoegde rechtbank

De vrederechter van de plaats waar het grootste deel van de gronden gelegen is, is exclusief bevoegd voor alle geschillen met betrekking tot pacht. Vooraleer een procedure ten gronde wordt gestart, is een verplichte verzoeningspoging vaak een eerste stap, die veel geschillen kan oplossen zonder een volledige rechtszaak.

11.2 Veelvoorkomende procedures

Geldigverklaring van opzeg: Dit is de meest voorkomende procedure. De verpachter moet de rechter vragen om de ernst en gegrondheid van zijn opzegredenen te toetsen en de opzegging geldig te verklaren.
Ontbinding wegens wanprestatie: Wanneer een pachter zijn verplichtingen ernstig schendt (bv. niet-betaling pachtprijs, zware verwaarlozing), kan de verpachter de ontbinding van de pacht vorderen.
Geschillen over het voorkooprecht: Discussies over de correcte aanbieding, de prijs, of een vordering tot indeplaatsstelling na miskenning van het recht, komen eveneens voor de vrederechter.

11.3 Belangrijke procedurele aspecten

Termijnen: Het pachtrecht zit vol met strikte termijnen, vaak vervaltermijnen, die niet verlengd kunnen worden. Het missen van een termijn (bv. voor het aanvechten van een opzeg) kan leiden tot definitief verlies van rechten.
Bewijs: Zoals eerder vermeld, geldt er een bijzondere bewijsregeling. De pachter kan het bestaan van de pacht met alle middelen bewijzen, terwijl de verpachter in principe een geschrift nodig heeft.

12. Ecologische aspecten

Het pachtrecht wordt expliciet ingezet als een instrument voor het Vlaamse natuur- en bosbeleid.

12.1 Bebossing en natuurrealisatie

Het decreet introduceert nieuwe opzeggronden voor verpachters die hun gronden willen bebossen of er aan natuurontwikkeling willen doen. Dit moet wel gepaard gaan met een leefbaarheidstoets om de belangen van de landbouw te beschermen (zie 5.4).

12.2 Voorwaarden voor bebossing/natuur

Algemene vereisten: Het project moet een oppervlakte van minimaal 0,5 hectare beslaan, minstens 24 jaar worden aangehouden en gerealiseerd worden binnen 3 jaar na de opzeg.
Voor iedereen: Een opzeg op elk moment is mogelijk in afgebakende groene gebieden.
Voor gemeenten: Gemeenten hebben meer vrijheid en kunnen ook buiten groene gebieden opzeggen, mits goedkeuring van de gemeenteraad.

12.3 Het natuurcontract als alternatief

Voor een flexibel natuurbeheer op landbouwgronden biedt het natuurcontract (zie 2.3.3) een uitweg. Het laat toe om gronden te gebruiken voor landbouwdoeleinden met respect voor ecologische voorwaarden, zonder gebonden te zijn aan de dwingende regels van het Pachtdecreet.

13. Verpachting door openbare besturen

13.1 Transparante procedure

Openbare besturen (gemeenten, OCMW’s, provincies, etc.) moeten hun gronden verpachten via een transparante procedure die gelijke kansen biedt aan alle kandidaten. De verpachting gebeurt bij inschrijving tegen de maximaal toegestane pachtprijs.

13.2 Procedurele vereisten

Aankondiging: De verpachting moet via diverse publieke kanalen worden bekendgemaakt, met een inschrijvingstermijn van minstens 30 dagen.
Toewijzing: De toewijzing moet gebeuren op basis van objectieve criteria die vooraf bekendgemaakt zijn. Deze criteria mogen geen teeltvoorschriften bevatten.

13.3 Bijzondere regels

De Vlaamse overheid kan minimale toekenningscriteria en uitsluitingscriteria opleggen. Belangrijk is dat een voormalige pachter van wie de gronden onteigend waren, een recht van voorrang heeft als die gronden opnieuw verpacht worden.

14. Overgangsrecht

14.1 Algemene regel

Het nieuwe decreet is sinds 1 november 2023 van toepassing op alle bestaande pachtovereenkomsten, zelfs die van voor die datum werden gesloten.

14.2 Uitzonderingen

Er zijn enkele belangrijke uitzonderingen:

Erfpacht: Erfpachtovereenkomsten van voor 28 november 2023 vallen niet onder het nieuwe decreet.
Loopbaanpacht: Voor bestaande contracten blijft de eindleeftijd 65 jaar, en niet de nieuwe wettelijke pensioenleeftijd.
Informatieplicht: De nieuwe informatieplicht voor de pachter geldt enkel voor de exploitatie vanaf 1 november 2023.
Betaling in natura: Bestaande afspraken over betaling in natura blijven geldig voor betalingen die betrekking hebben op de periode voor de inwerkingtreding.
Nieuwe mogelijkheden zoals de opzeg voor vervreemding kunnen enkel worden opgenomen in nieuwe contracten, niet in bestaande.

15. Conclusie en praktijktips

15.1 Voor verpachters

Maak steeds een geschrift: Een duidelijke, schriftelijke overeenkomst voorkomt discussies en biedt toegang tot nieuwe mogelijkheden.
Overweeg nieuwe pachtvormen: De opzeg voor vervreemding of de pacht van vaste duur kunnen interessant zijn als u flexibiliteit wenst.
Respecteer procedures: De termijnen en formele vereisten zijn strikt. Een procedurefout kan u uw rechten kosten.
Documenteer alles: Houd een dossier bij van alle communicatie, betalingen en eventuele vaststellingen.

15.2 Voor pachters

Eis een geschrift: Een schriftelijk contract biedt u zekerheid over de voorwaarden. U kunt dit nu afdwingen.
Ken uw voorkooprecht: Dit is een van uw sterkste rechten. Reageer tijdig en correct op een aanbod.
Documenteer investeringen: Maak foto’s en houd facturen bij van alle verbeteringen. Dit is cruciaal voor de eindvergoeding.
Reageer tijdig: Reageer altijd per beveiligde zending op kennisgevingen van de verpachter en respecteer de wettelijke termijnen.

Algemene aanbevelingen

Het nieuwe Pachtdecreet is complex en technisch. Het biedt kansen maar houdt ook risico’s in. Het is cruciaal om:

De correcte modelcontracten en formulieren te gebruiken.
Alle wettelijke termijnen nauwgezet te respecteren.
Alle afspraken en communicatie schriftelijk te documenteren.
Tijdig professioneel advies in te winnen bij een advocaat bij belangrijke beslissingen of geschillen.

Conclusie

Het Vlaams Pachtdecreet poogt een moderne balans te vinden tussen de pachtzekerheid van de landbouwer, de rechten van de eigenaar, en de ecologische uitdagingen van vandaag. De gevolgen voor uw concrete situatie hangen af van vele factoren.

Ons advocatenkantoor in Gent begeleidt zowel pachters als verpachters bij alle aspecten van het pachtrecht. Van de opmaak van een waterdicht pachtcontract tot de begeleiding bij complexe procedures rond opzegging of voorkooprecht, onze advocaten staan klaar met deskundig advies. Contacteer ons voor een gesprek over uw specifieke situatie.

U heeft als pachter of verpachter vragen over uw rechten en plichten? Contacteer onze gespecialiseerde advocaten.